Home > invest > wise investor > 2016.09월호
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김규정 NH투자증권 WM리서치부 부동산 연구위원
부동산도 개별장세…온도차 당연
 
지역·물건별로 분석해서 판단해야
 

우리 동네는 큰 변화가 없는 것 같은데 뉴스엔 평당 4000만 원이 넘는다느니, 분양권 프리미엄이 1억 원이 붙었다느니 하는 뉴스로 도배되어 있다. 어느 전문가의 말을 들어보면 당장이라도 집을 사야 할 것 같은데 다른 누군가는 내후년쯤 집값이 폭락할 거라고 말한다. 중구난방, 종잡을 수가 없다. 김규정 연구위원에게 이것저것 궁금한 것들을 물었다.

동산정보업체의 여성 전문가 ‘3인방’ 중 한 명이었던 김규정 연구위원은 몇 년 전 부동산 정보업체를 떠나 NH투자증권으로 자리를 옮겼다. 업체에서 일하는 것과 금융회사 직원으로 일하는 것에는 차이가 있지 않을까? 서는 곳이 변하면 풍경도 달라진다는데, 혹시나 비슷한 사안을 두고 예전에는 A라고 말하던 것이 B로 바뀌지는 않았을까?




리서치에서 컨설팅으로

김 연구위원은 “변한 것은 있지만 그건 정보업체와 금융회사의 차이라기보다는 하는 일, 고객이 바뀌었기 때문”이라고 설명했다.
일단 팩트, 데이터를 다루는 방식은 같다고 한다. 부동산정보업체와 마찬가지로 금융회사에서 제공하는 가격정보도 주요 지역 내 모니터링을 하는 특정 중개업소에서 올라오는 정보를 제공받아 산출한다는 것.

다만 잡(job)이 달라졌다. 리서치센터에서 일할 때는 글자그대로 리서치만 하면 됐다. 이해관계자와 상관없이 누구에게도 영향 받지 않고 데이터를 통해 사실을 여러 각도로 분석하는 일에 집중했다. 하지만 지금은 하는 일 자체가 WM(자산관리)이다 보니까 이해관계자의 이익에 집중할 수밖에 없다. 업무의 절반은 VIP 컨설팅이라고 한다.
“예전엔 정부에서 월세 관련 정책이 나오면 다수의 중산층과 서민에게 어떤 영향이 갈지, 어떻게 하면 소득공제를 받고 대출을 받을 수 있을지, 주로 세입자들의 시선으로 사안을 바라보고 분석했다면, 지금은 월세를 놓는 집주인이 활용할 절세 대책 같은 것들이 메인이 됐다.”


가수요가 진짜수요로 이어질까
업무 절반이 컨설팅이라지만 여전히 시장을 바라보는 눈은 날카롭다. 한창 뜨거운 분양시장에 대한 의견을 물었다. 김 연구위원은 과열 신호가 나오고 있는 것으로 봐야 한다고 말했다.
“미분양 물량이 두 달 연속 증가하고 있다. 청약경쟁률만 보면 하반기에도 높게 나올 것 같긴 한데, 진성수요가 관건이다. 지금은 분양받기만 하면 많든 적든 프리미엄이 붙어서 몇 번이고 거래된다. 그런데 이게 만약 가수요라면 아파트 공사가 끝나고 입주될 때쯤엔 이탈할 것이다. 그 끝이 어떻게 마무리될지 알 수 없다. 프리미엄 붙은 가격을 주고 입주할 진짜 수요가 어느 정도일지, 그런 단지가 얼마나 될지 모른다.”

하지만 분양권 거래가 증가한 것도 사실이다. 1순위 청약통장 만들기가 쉬워진 덕분에 여차하면 포기하고 다시 만들면 돼 “일단 분양은 받고 보자”는 쪽으로 움직이는 것이다. 그런데 분양권 거래가 곧 계약률을 의미하는 것은 아니라는 지적은 뜨끔하다.

“예를 들어 성황리에 1000가구를 분양해 2년간 분양권 거래가 1000번 이뤄졌다고 해도, 이것이 100% 계약이 이뤄진 뒤에 1000번 매매된 것인지, 절반만 계약했는데도 1000번 거래된 것인지는 알 수 없다. 물론 청약률 높고 분양권 거래량도 급증했다면 계약률도 오르긴 했을 것이다. 그래도 그것이 높은 계약률이라는 근거는 되지 못한다. 또 80~90%의 높은 계약률과 함께 분양권 거래가 늘었다고 해도 단기 차익 목적의 매매인 것은 매한가지이므로 위험한 것은 분명하다. 결국 입주 때까지 들고 갈, 입주 때 받아줄 진짜 수요가 있느냐로 판가름 날 것이다. 결과적으로 분양물건이나 기존주택이나 핵심은 그 물건이 경쟁력 있느냐다. 수요가 있는 곳이어야 한다.”


물건별로 투자정보 수집·판단해야
분양시장과 재건축시장은 뜨거운데 기존 아파트시장은 주춤하고 수익형부동산은 이제 관심 밖이 돼 버린 것처럼 보인다. 김 연구위원은 이와 같은 온도차에 대해 특별히 부동산만 그런 것이 아니라 어떤 시장이든 고도화되면 개별화로 갈 수밖에 없다고 설명했다.

“주식시장도 그렇지 않나? 이 기업 사정이 다르고 저 업종이 다르고. 양극화 시대다. 수요가 있는 곳에만 몰려든다. 저성장기에 나타나는 현상이다. 2000년대 초반처럼 공급이 부족한 시장도 아니고, 집을 사면 쉽게 차익을 낼 수 있는 때가 아니다. 아파트냐 단독주택이냐, 기존 주택이냐 신규분양이냐로 나뉠 문제가 아니라, 지역별, 물건별, 성격별로 다 나눠서 분석해야 한다.”

제각각 다른 방향으로 움직인다면 개인들은 어느 장단에 맞춰 투자결정을 내려야 하는 것일까? 어려운 부분이다.
“컨설팅을 하다 보면 개인들도 관련 정보에 대해 많이 알고 있는 것을 본다. 나름대로 정보를 수집하고 분석하기 때문이다. 그리고 마지막에 나 같은 사람을 만나서 자기의 생각을 검증하는 것이다. 물론 자산가들이라서 그럴 수도 있는데, 일반인들도 이젠 어쩔 수 없다. 각자 개별 물건에 대한 다양한 정보를 수집해서 여러 각도에서 분석하고 판단을 내려야 한다. 단지 규모 따지고 교통여건 따지고 주변에 어떤 학교와 편의시설이 있는지도 보고. 공급과 수요 요인을 체크하고.”
노후자산용으로 관심이 떨어진 수익형 부동산에 대해서는 각자 겪은 문제를 해결하는 방식으로 접근할 것을 주문했다.

“상가에 투자하면서 이러저런 문제를 겪었을 것이다. 누구는 낮은 수익률 문제, 누군 관리 문제, 영세 세입자와의 갈등, 감가상각 등등. 그런 문제를 해소하는 방식으로 조정하면 된다. 관리, 세금처리, 감가상각 등으로 골머리를 앓았다면 상가에서 월세 받는 소형아파트로 돌리는 것도 괜찮다. 새로 부동산 자산을 편입한다면 금융자산과 실물자산 비중을 적절히 배분하면서 무엇을 선택할지 고민하는 것이 좋겠다. 금융과 결합된 부동산 투자상품이 많아지면 좋겠는데 부동산 기반의 P2P대출도 그렇고 이제 태동하는 것 같다.”



조정은 있겠지만 폭락 가능성은 낮다
전국적으로 지난해와 올해 아파트 신규 분양은 크게 증가했다. 내년 하반기부터 입주가 본격화될 것이다. 김 연구위원은 공급이 과했던 대구 경상권과 충청권은 주의가 필요하다고 당부했다.
그런데 그 시기가 하필이면 부동산 위기론에서 언급하는 2018년과 겹쳐 걱정을 키우는 것이다. 김 연구위원도 세미나 등의 자리에서 아직도 “우리나라가 일본처럼 되는 것 아니냐”는 질문을 받는다고 했다.

“공급이 크게 증가한 것도 맞고, 2018~2020년 조정 가능성도 맞고, 지금 우리나라 상황이 일본과 비슷한 것도 맞다. 하지만 주요 선진국 주요 도시에 비해 집값이 비싸지 않다는 분석도 있고, 폭락 가능성은 전혀 없다고 할 수는 없겠지만 2~3년 내에 어떻게 되는 것은 아니다.” 김 연구위원은 지레짐작으로 어떤 결정을 내릴 것은 아니라고 말했다.
기사마다 온도차가 큰 부동산 뉴스나 칼럼에 휘둘리지 말라는 당부도 전했다.
“아마 스스로 투자 판단을 내리는 데 어려움을 느끼는 분들이 그럴 텐데, 조금 걱정된다. 그런 뉴스와 조언은 모두에게 해당되는 일이 아니다. 그 뉴스가 잘못된 판단을 부추길 수 있다. 부동산 컨설팅이 조금씩 대중화되고 있다. 정 힘들면 전문가의 도움을 받아보는 것도 좋다.”



 
▶▶She is

김 규 정


•중앙대 졸업
•건국대 부동산대학원 석사
•부동산114 리서치센터장
•현 NH투자증권 부동산 연구위원

김창경 기자 ckkim@fntimes.com 기사더보기
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vol.133
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