Home > realEstate > 주요기사 > 2016.12월호
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11.3 부동산대책
전매제한기간 강화 1순위와 재당첨 제한
서울·경기와 부산 일부·세종
 

지난 11월 3일 정부는 ‘실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안’을 발표했다. 과도한 단기 투자수요 등으로 이상 과열이 발생하고 있는 지역을 선별하고 이들 지역에 전매제한 기간 강화, 1순위 청약 자격·재당첨 제한, 중도금대출보증 발급요건 강화 등 규제에 나선 것이다.

부의 부동산 정책은 부동산 시장에 큰 영향을 미치는 중요한 요인이다. 최근 몇 년간 정부의 부동산 정책을 살펴보면, 2014년 상반기 부동산 경기 등 경제가 위축하면서 정부의 정책은 ‘부양’ 기조로 흘렀다. 2014년 9.1부동산 정책, 12.29 부동산3법 통과, 2015년 3월·6월 기준금리 인하 등이 이를 말해준다.

하지만 가계부채 증가, 금리인상 등의 우려가 커지면서 약 1년 만에 기조가 ‘규제’로 바뀌었다. 2015년 6.28하반기경제정책, 7.22가계부채대책 등에서 이런 변화를 감지할 수 있다. 2016년 2월(서울·수도권)과 5월(지방)부터는 주택자금 비거치식 분할상환·스트레스금리·총체적 상환부담(DSR) 적용 등을 담은 주택담보대출 여신심사 가이드라인이 적용됐다. 하지만 가이드라인이 적용되지 않는 분양시장에 관심이 쏠리며 집단대출이 늘었고, 그러면서 집단대출 규제도 시작됐다. 8월 25일 발표된 가계부채대책에는, 과열을 부추긴 면도 있지만, 집단대출을 강화하는 대책이 담겼다.
11월 3일 정부에서 발표한 ‘실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안’에는 과열 지역에 대한 규제책이 담겼다.

맞춤형 청약제도 적용

정부는 이번 대책에서 서울, 경기(6개 시)·부산(5개 구) 일부 지역, 세종시 행복도시 예정지역 등을 과열 지구 또는 과열 우려 지역으로 선정하고, 이들 지역에 대한 규제책을 발표했다.
서울, 경기도 과천과 성남은 민간택지와 공공택지가, 그 외 지역은 공공택지만 규제 대상이다. 애초 시장의 전망과 달리 투기과열지구로 선정된 것은 아니었다. 다만, 정부는 앞으로 주택시장을 모니터링하며 국지적 과열현상이 심화하거나 주변 지역으로 퍼지면 투기과열지구를 지정하는 방안도 정례적으로 검토하겠다고 밝혔다. 투기과열지구로 지정되면 금융규제 강화, 조합 관련 규제 강화, 청약규제 강화 등 다수의 규제가 자동 시행된다.
이들 지역에는 전매제한 기간 확대, 1순위 청약·재당첨 제한 등의 규제가 적용된다.

우선 전매제한 기간 강화에 대해 살펴보자. 기존 6개월이던 수도권 민간택지지구의 전매제한 기간이 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 경기도 과천은 소유권 이전등기 시까지로, 서울 강남4구를 제외한 서울 나머지 지역과 경기도 성남은 1년 6개월로 전매제한 기간이 늘었다. 서울, 경기 과천·성남·하남·고양·남양주·화성(동탄2에 한함), 세종 행복도시 예정지역의 공공택지에서 분양되는 민간분양주택은 기존 1~2년에서 소유권 이전등기 시까지로 강화됐다.<표 참고> 강남4구와 과천시의 전매제한 강도를 더 높인 것에 대해 정부는 “타지역보다 과열 수준이 높고 과열이 지속할 가능성이 있으며, 시장 파급효과가 높다”고 설명했다. 다만, 여기서 부산은 제외됐다.

바뀐 전매제한 기간은 11월 3일 입주자모집공고 분부터 적용된다. 함영진 부동산114리서치센터 센터장은 ‘11·3 청약규제에 따른 주택시장 파급효과’란 기고문에서 “통상 분양에서 입주까지 2년 6개월의 기간이 걸림을 고려할 때 분양권 기간의 60% 정도는 전매행위가 봉쇄되는 셈”이라며 “계약금만 들고 시세차익을 노리던 청약 가수요의 활동이 제한됨과 동시에 강남권 전매규제로 틈새 상품을 찾아 이동하는 강북지역 풍선효과 유발도 쉽지 않을 것”이라고 평가했다.
또한 조정대상 지역에서 청약할 때 △세대주가 아닌 자 △5년 이내에 다른 주택에 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자 △2주택 이상을 소유한 세대에 속한 자 등은 1순위 청약에서 제외된다. 아울러 조정대상 지역의 주택에 당첨된 세대에 속한 자와 조정대상 지역의 주택이 재당첨 제한 대상에 추가로 이름을 올렸다.

과도한 투자수요 관리
과도한 단기 투자수요 유입을 차단하려는 관리방안도 나왔다. 우선 조정 대상지역의 중도금대출보증 발급요건을 현행 전체 분양가격의 5% 이상 계약금 납부에서 전체 분양가격의 10% 이상 계약금 납부로 강화한다. 아울러 지금까지는 2순위 청약 때는 청약통장이 필요 없었는데, 앞으로는 있어야 한다. 다만, 가입기간이나 예치금액 기준은 없다. 현재 당해지역, 기타지역 구분 없이 하루에 1순위 청약을 접수받고 있는데, 이제는 조정 대상지역에서는 1일 차 당해지역, 2일 차 기타지역으로 1순위 접수를 분리해 운영한다.

2017년부터 85㎡ 이하 민영주택에 대해 청약가점제를 지자체 자율시행(지자체에 따라 100% 추첨제로 운용 가능)할 수 있도록 위임할 계획이었는데, 조정대상 지역은 자율시행을 유보해 가점제 적용비율을 40%로 유지하기로 했다.


이번 대책의 효과는?
이번 대책에 대한 전문가들의 평가를 보면 “규제 강도가 강해 강남 재건축 등의 주택시장 열기를 가라앉히는 데 효과가 있을 것”이란 분석과 “강남권 재건축 아파트의 열기는 지속할 것이고 수요자들이 규제가 적용되지 않는 지역이나 수익형부동산 등으로 이동하는 풍선효과가 나타나는 등 그 효과가 크지 않을 것”이란 의견이 팽팽히 맞서고 있다.

유선미 기자 coups@fntimes.com 기사더보기
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vol.133
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