Home > realEstate > 주요기사 > 2016.12월호
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투자포커스
11.3 부동산 대책과 실수요자 대응방안
글|박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원
 


난 11월 3일 정부가 부동산 대책을 발표했다. 주택시장 과열을 방지하기 위한 목적으로, 특정 지역을 겨냥한 ‘분양권 전매제한’이 골자다. 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 경기도 과천시는 분양권전매를 ‘소유권 이전등기 시’까지 금지하는 등 예상을 뛰어넘는 강한 대책이다.
이번 방안의 제목인 ‘실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안’에서 보듯이, 이번 대책의 명분은 실수요자의 당첨기회 확대 등을 목표로 한다. 실수요자에게는 환영할 만한 일이므로 그에 따른 대응방안을 살펴보자.

청약 당첨확률 높아질 것
정부는 주택가격과 청약경쟁률 등을 고려해 37개 조정대상 지역(서울 25개 구 전체·경기도 성남시 등 6개 시·부산 해운대구 등 5개 구·세종시 등)을 선정해 분양권 전매제한과 더불어 청약 1순위에 제한을 뒀다. 청약할 때는 △세대주만 할 수 있고 △최근 5년 이내 세대의 당첨 사실이 없어야 하며 △무주택자와 1주택 보유자는 가능하지만 다주택자는 할 수 없다. 이러면 청약경쟁률은 절반 이하로 감소할 것으로 예상된다. 실수요자는 조정대상 지역에서 당첨확률이 높아졌으므로 본인 여건에 맞는 적극적인 청약 전략을 구사해야 한다. 2017년부터 시행예정이던 청약가점제 자율시행도 보류됐다.

문제는 중도금 대출보증요건 강화 차원에서 계약금 납부 비율을 분양가의 5%에서 10% 이상으로 상향 조정했다는 것이다. 청약 활성화를 위해 낮게 적용해 오던 비율을 높임에 따라 건설사들은 그만큼 부담을 안게 됐다. 또한 중도금대출 제한으로 분양 시점에 대출 가능 여부가 확정되지 않은 상태에서 분양에 나서는 단지도 있어, 그에 따른 대비도 해야 한다. 청약 당첨은 됐는데 자금 마련은 곤란하고, 그런데 전매도 안 돼 결국 포기하게 되면 재당첨 제한까지 당하는 불이익을 감수해야 한다.

조정대상 지역 외에는 종전 내용이 그대로 적용되므로, 착오는 없어야 한다. 부산은 1순위 제한만 있을 뿐 민간택지의 전매제한은 당초와 같이 분양계약 즉시 전매할 수 있다. 올해 들어 주택가격 상승폭이 가장 큰 제주는 아예 조정 대상에조차 포함되지 않았다.

저평가 지역 찾는 것은 유효
실수요자의 절반 정도는 청약시장에서 내 집 마련을 하려고 한다. 초기 자금 부담이 크지 않고 새 아파트에 대한 선호도가 높아진 결과이다. 다만, 안타까운 것은 청약은 어디까지나 확률게임이므로 적합한 시기에 적절한 물건을 당첨 받기가 어렵다는 것이다. 혹여 지나치게 청약에 의존하면 매수 시기를 놓칠 수도 있을 뿐만 아니라 얻는 이익도 제한적일 수 있다. 따라서 일반 매매시장에서도 얼마든지 좋은 기회를 얻을 수 있으며, 분양권 매입도 시도하는 등 적극적으로 대응해야 한다. 다만, 본인의 구매력과 대출 상환능력에 대한 점검은 반드시 필요하다.

최근 몇 년간의 시장흐름을 고려해 보면, 지금은 주택가격이 일정 부분 올라 있어 주택 매수 시기로는 다소 늦은 감이 있다. 그렇다고 무턱대고 기다릴 상황도 아니므로 상대적으로 저평가 지역을 찾는 것은 유효하다. 이를테면 수도권에서는 그동안 미분양 물량의 부담 등으로 가격 상승폭이 크지 않은 인천의 송도·청라신도시, 경기도의 고양·파주·김포한강신도시와 남양주 등은 관심을 가질 만하다. 아울러 주택공급이 부족한 과천, 광명, 안양, 안산 등도 살펴봐야 한다. 도심집중 현상은 중요한 이슈이므로 강북 재개발지역 등에 대한 관심의 끈도 놓지 말아야 한다.



유선미 기자 coups@fntimes.com 기사더보기
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vol.133
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