Home > coverStory > 주요기사 > 2017.01월호
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Ⅱ. 2%에서 10%까지
수익률별 재테크⑦ 8~10%
 
 
 

 

P2P(부동산)대출
부동산을 담보로 하는 P2P대출상품은 금리가 높아 큰 인기를 얻고 있다. 부동산 P2P업체 테라펀딩의 경우 평균수익률이 12.53%에 달한다. 그래서 신규 대출채권 상품을 내놓을 때마다 눈 깜짝할 새 마감돼 참여하지 못한 투자자들의 원성이 나올 정도다.
부동산 P2P대출은 건물을 올리는 과정에서 주로 집행된다. 건물 준공 전에는 은행 대출이 이뤄지지 않기 때문에 우선 P2P대출로 융통해 쓰다가 준공허가가 떨어진 후에 은행대출로 대환하려는 것이다. 테라펀딩의 경우 1순위 담보만 잡기 때문에 대출채권의 안정성도 양호한 편이다. P2P대출을 시작한 이래 부도난 대출이 한 건도 없었다고 한다.
하지만 플랫폼 수수료가 실질수익률을 까먹는다는 맹점이 숨어있다. 대출 만기일에 들어오는 원리금에서는 플랫폼 이용료(투자금의 1.2%/365일)가 빠져나간다. 대출금리가 연 12.0%인 1년짜리 대출채권에 1000만 원을 투자했다면, 매달 10만 원씩 통장에 꽂히는 것이 아니라 세금 2만 7500원을 제한 7만 2500원씩 들어오다가 1년째 만기일에는 원금 및 12회차 이자 합산액에서 플랫폼 이용료 12만 원을 뺀 995만 2500원만 입금된다. 세금과 비용을 뺀 최종 이익금은 75만 원, 12.0% 대출에 투자해서 7.5%만 손에 쥐는 것이다.

분양형 호텔
소액을 투자하면 전문업체가 알아서 관리하면서 7~8%의 수익률(대출활용 시 12~14%)을 약 2년 동안 올려준다는 것이 분양형 호텔이 내세우는 장점이다. 일단 분양할 때 약속한 기간 동안엔 수익률을 맞춰 줄 가능성이 높다. 하지만 약속한 기간이 지나면 달라진다. 분양형 호텔의 경우 비즈니스호텔보다 서비스의 질이나 운용 능력이 떨어지고, 숙박료는 게스트하우스보다 비싸다.

분양업체가 제시한 수익률이 유지되려면 객실점유율이 꾸준히 70%를 넘어야 한다. 쉽지 않은 일이다. 각종 할인 프로모션으로 객실을 채우면 객실 평균단가가 낮아져 수익률이 떨어질 것이다. 장기적으로 시설이 노후화되면 리뉴얼 비용도 들어간다. 공급도 넘쳐 나중에 좋은 값에 매각하기도 어렵다. 최근 제주도에서는 분양형 호텔이 대거 경매물건으로 나와 유찰되기도 했다. 수익률이 높은 투자처라서 설명했지만 기대수익률 대비 리스크가 더 커 보이는 재테크 중 하나이다.


사모펀드
2016년 사모펀드 시장은 전성시대를 맞은 것처럼 크게 성장했다. 증시는 갈지자 걸음을 했지만 사모펀드 전문운용사와 설정된 펀드 수는 크게 증가했다.
요즘 운용되는 사모펀드들은 주로 멀티 전략을 표방하고 있다. 주가가 오를 만한 주식을 매수하고 반대되는 종목 및 지수를 공매도하는 롱숏 투자, CB, BW 등 주식 관련 채권에 투자하는 메자닌 투자, IPO 및 비상장주식 투자 등 다양한 영역의 투자를 병행하고 있다.
사모펀드는 높은 수익률을 목표로 삼지 않는다. 5~8% 사이를 내건 펀드가 대부분이다. 하지만 실제 운용수익률은 10%를 훌쩍 넘어서는 경우도 많다. 워낙 운용 성과의 편차가 큰 편이다. 사모펀드 절반은 이미 뒤안길로 사라졌다. 공모펀드처럼 운용성과를 공시할 수 없게 돼 있어 투자정보 접근에 제한이 있으므로 은행이나 증권사 PB를 통해서 자세한 상담을 받기를 바란다.


부동산 사모펀드
부동산 투자자의 관심이 매매차익에서 임대수익으로 확대되면서 사모펀드 등 금융과 접목된 재테크도 계속 나오고 있다.
사모펀드를 통한 부동산 투자도 여러 유형으로 나뉜다. △대출형 부동산펀드는 부동산개발회사(시행사)에 자금을 빌려주는 운용을 하고 △임대형 펀드는 오피스, 상가 등을 매입해 임대수익을 얻다가 매각해 차익을 보태는 펀드다. △경공매형 펀드는 경매와 공매로 나온 물건을 싸게(감정가의 75%) 매입해서 재매각(감정가의 85%), 차익을 얻는 방식의 운용을 한다. △직접시행에 참여해 개발이익을 취하는 직접개발형 펀드도 있다.

부동산 전문 운용사인 지지자산운용의 경우 임대형펀드와 경공매형펀드를 운용하고 있는데, 경공매형 펀드도 임대수익 목적이 강한 편이라고 한다. 주된 타깃은 50억~100억 원대 상업용 부동산. 회사 관계자는 “현재 연 7% 이상의 임대수익을 얻고 있으며 매각 시 차익을 더하면 10%를 넘길 수 있다”고 자신했다.
부동산 사모펀드에는, 국내 부동산은 3년 내 매각 금지, 부동산개발에 펀드자산의 30% 이상 투자 금지 등 최소한의 안전장치가 마련돼 있다.

 

김창경 기자 ckkim@fntimes.com 기사더보기
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vol.133
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