Home > coverStory > 주요기사 > 2017.01월호
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Ⅲ. 2%에서 10%까지
수익률별 재테크-해설
 
 

① 금리 변화와 채권수익률
채권의 금리 변화 민감도는 얼마나 될까? 2016년 3월 10일에 발행된 30년물 국채(표면금리 2.0%)를 2016년 12월 6일에 2.2% 수익률로 매수할 경우 금리 변화에 따라 수익률이 어떻게 변하는지 살펴보자. <표>에 따르면 투자수익률은 이자를 감안해도 금리가 0.5%p만 오르면 손실구간으로 들어간다. 반대로 하락하면 수익률도 높아지는데, 지금으로선 가능성이 크지 않다.

 



② 해외예금

몽골 예금이 입소문을 탄 적이 있다. 현지 통화 기준 예금금리가 연 15%대, 달러화 예금은 6%대라는 사실이 알려지면서 투자방법을 묻는 사람들이 있었다.
결론부터 말하면, 국내에서 투자할 수 있는 방법은 사실상 없다. 몽골 현지에 여행 갔다가 계좌를 만드는 사람들이 극소수 있었나보다. 하지만 이것도 막혔다. 예전엔 외국인들도 여권만 보여주면 가입할 수 있었다는데 이제는 거주증이 있어야 한다. 극소수 은행에서는 거주증 없이도 된다는데 가능하다고 해도 환율 리스크가 너무 크다. 현지통화인 투크릭화는 3년 전만 해도 1원에 1.2투그릭 정도였으나 지금은 2투그릭이 넘는다. 15% 이자 받아봤자 환차손이 훨씬 크다.
2015년 미래에셋대우가 연 5.5% 이자를 주는 1년만기 몽골 무역개발은행 양도성예금증서(CD)를 편입하는 사모펀드를 판매했는데 이후엔 관련 상품도 나오지 않고 있다. 브릭스 등 이머징마켓보다 경제발전이 뒤쳐진 프론티어마켓에 투자하는 것은 은행예금이라도 특별히 조심해야 한다.

③ 신종자본증권(하이브리드채권)
은행이 발행하는 은행채의 한 종류다. 채권이면서 자본금으로 인정받을 수도 있어 글로벌 금융위기 당시 은행들이 BIS 비율을 맞추기 위해 발행하기 시작했다. 영구채라고 불릴 정도로 만기가 길고(30년), 채권 상환 우선순위에서 후순위채보다도 밀리는 약점이 있기 때문에 일반 은행채보다 발행금리가 훨씬 높은 편이다.

그래서 신용등급도 은행보다 하이브리드채권이 더 낮다. 우리은행 신용등급은 AAA지만 ‘우리은행(신종)12-06이30갑-20’ 채권은 AA0에 불과하다. 이 채권은 30년물로 2008년 6월 20일에 2550억 원어치가 발행됐다. 표면금리(쿠폰금리)는 10년까지 7.73%를 지급하고 10년 후엔 국고채 10년물+2.9%의 변동금리를 지급하는 조건이다.
그 수익률을 보고 액면가액으로 1000만 원어치를 사면 남은 기간 동안 3개월마다 세후 16만 3490원을 받을 수 있겠다고 생각했다면 착각이다. 은행이 채권을 되살 수 있는 콜옵션이 달려있기 때문이다. 이 채권은 우리은행이 2018년 6월 20일 콜옵션을 행사할 수 있다. 이때 되사가는 값은 액면가액인 1만 원이므로 은행은 당연히 콜옵션을 행사할 것이다.

만약 투자자가 12월 20일 이전에 1만 810원으로 이 채권을 매수할 경우, 2018년 6월 20일까지 3개월마다 연 7.73%의 이자를 일곱 번(이자합계 1352원) 받은 후, 은행이 콜옵션을 행사하면 1만 원에 되팔아 총 1만 1352원을 회수하게 될 것이다. 투자원금 1만 810원을 빼면 542원, 이자소득세까지 제하면 458원이 실제 이익금이다. 1만 810원을 1년 7개월 투자해서 458원 남으면 실질수익률은 7.73%가 아니라 연 3.35%다.


④ 금리 상승이 인프라·부동산 펀드에 미치는 영향
맥쿼리인프라는 2016년 여름만 해도 9000원을 돌파하는 등 강세를 보이다가 금리 인상 우려에 하락세로 전환해 12월초 현재 8000원대 중반에서 거래 중이다. 맵스리얼티의 주가도 4000원대 초반까지 하락했다가 반등 중이다. 이런 펀드들은 대출을 일으켜 종잣돈을 키워서 투자에 나서기 때문에 금리가 오르면 이자비용이 증가해 수익성이 떨어진다고 알려졌기 때문이다. 그런데 알고 보면 맥쿼리인프라나 맵스리얼티가 금리 상승으로 인해 받는 손실은 크지 않다고 한다.
김동양 키움증권 연구원은 “금리가 오르면 이자비용은 증가하겠지만 절대액으로 얼마 되지 않고, 오히려 물가가 함께 오르면 통행료 인상 요인으로 작용할 수 있다”며 금리는 크게 신경 쓸 필요 없다고 설명했다.
맵스리얼티1의 경우엔 금리 상승 위험을 조금 더 확실하게 방어했다. 미래에셋자산운영은 2016년 5월 미래에셋센터원빌딩 담보대출 2900억 원을 차환해 이자율을 최대 1.2%p가량 낮춘 3.05%로 2021년 4월까지 고정시켰다. 이로 인해 이자부담은 110억 원에서 88억 원으로 감소했다.

⑤ 리자드형 ELS
기존의 스텝다운형 ELS에 리자드(lizard, 도마뱀) 조건을 추가한 ELS를 말한다. 연 5.0%의 이자를 주는 3년만기 노녹인(no knock-in) 스텝다운형(90-90-85-85-80-70) ELS를 예로 들어보자. 기존의 ELS라면 조기상환 평가일마다 기준가격이 90%(6개월, 12개월), 85%(18개월, 24개월), 80%(30개월), 70%(36개월) 위에 있으면 연 5.0% 이자를 주고 사라졌을 것이다.
그런데 리자드형 ELS는 여기에 ‘기초자산 기준가가 2차 조기상환일까지 60% 미만으로 하락한 적이 없으면 5.0%의 절반인 2.5%를 주고 청산’하는 식으로 리자드 조건이 덧붙는다. 리자드 조건과 쿠폰이율은 상품마다 제각각이어서 실제로는 기본 금리보다 리자드 금리가 더 높은 경우가 많다.
ELS리서치(elsresearch.com)는 6개 주가지수를 기초로 리자드형 ELS와 스텝다운형 ELS의 지난 25년간 성과를 분석한 결과 리자드형 ELS가 손실 가능성을 평균적으로 약 75% 감소시켰다고 설명했다.


⑥ 임대사업자
오피스텔은 세율이 높아 비용이 많이 든다는 단점이 있는데, 직장인이라도 임대사업자로 등록하면 각종 세금이 절약돼 투자 수익률을 높일 수 있다.
오피스텔을 신규분양 받는 경우를 예로 들면, 일반임대사업자는 부가세를 환급받을 수 있고 종합부동산세도 비과세다. 주택임대사업자는 부가세 대신 취득세(분양가액의 4.6%)를 감면받는데, 200만 원까지 면제, 초과분은 15% 과세다. 단, 신축 공동주택이어야 한다. 재산세도 50만 원까지는 면제, 그 이상은 15% 과세(2채 이상)다. 장기보유특별공제도 보유기간에 따라 차등적용된다.

절대금액으로 비교하면 일반임대사업자의 부가세 감면 혜택이 더 크긴 한데, 다른 장단점이 있다. 일단 의무 임대기간 차이가 크다. 주택임대사업자는 4년 이상이고 일반임대사업자는 10년을 넘겨야 한다. 일반임대사업자가 보유한 오피스텔은 사업용이라서 세입자가 전입신고도 못하지만 주택임대사업자 물건은 가능하다. 주택 수에 포함되지 않는 쪽도 주택임대사업자이고, 2채 이상이면 재산세도 감면된다. 단, 연간 임대료 수입이 2000만 원을 넘지 않아야 소득세가 면제된다. 국민연금이나 건강보험료는 직장으로 합산된다.
따라서 직장을 다니면서 소형 오피스텔 한두 채로 임대수익을 얻고 싶다면 주택임대사업자로 등록하는 것도 괜찮다.


⑦ MLP
미국 증시에서 고배당주 투자 후보를 물색한 경험이 있다면 이름 끝에 ‘LP’나 ‘MLP’가 붙어있는 종목이 유독 많다는 사실을 눈치 챘을 것이다.
MLP(Master Limited Partnerships)는 98%의 LP(Limited Partner, 유한책임사원)와 2%의 GP(General Partner, 무한책임사원)으로 구성된 마스터합작회사를 의미하는데, 어려운 개념일랑 제쳐두고 미국 정부가 에너지 관련 인프라에 민간투자를 장려하기 위해 도입한 상장회사의 한 형태라고 이해하면 된다.

MLP는 일반적으로 미드스트림(mid-stream)에 투자한다. 원유 및 가스를 생산하는 업스트림(up-stream)과, 원유를 정제하고 석유제품을 판매하는 다운스트림(down-stream)을 이어주는 수송회사, 파이프라인 등이 여기에 속한다. 또한 생산시설이나 운송시설 등을 직접 소유하지 않고 운영회사를 자회사로 따로 두고 수수료를 챙긴다. 이런 사업구조는 현금흐름을 창출하는 데 장점이 있다.
LP에 최저 배당금을 지급해야 할 의무가 있고 리츠(Reits)처럼 수익의 90% 이상을 배당하면 법인세를 면제받기 때문에 고배당주가 많이 포진하고 있다. 단, 국내에서 MLP 종목에 직접 투자할 경우 배당에 고율의 세금이 부과된다.



 

김창경 기자 ckkim@fntimes.com 기사더보기
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