Home > invest > wise investor > 2017.01월호
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김석중 현대인베스트먼트자산운용 대표
해외부동산펀드 괜찮다
 
환매 리스크는 반드시 고려해야
 

채권이나 주식이 아닌 부동산, 사모펀드, 헤지펀드, 벤처기업, 원자재, 선박 등에 투자하는 대체투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 국내 증시가 박스권 장세를 벗어나지 못하는 데다 1%대의 저금리 상황이 이어지면서, 투자자들이 안정성은 덜해도 기대 수익률이 높은 대체투자로 눈을 돌리고 있는 것. 최근엔 해외부동산 펀드에 관심이 높아졌다.

근 현대인베스트먼트자산운용은 미국 라스베이거스 코스모폴리탄 호텔에 투자하는 930억 규모의 해외부동산 펀드를 조성했다. 메자닌 대출 채권을 인수하는 방식으로 거래가 성사됐는데, 1개월 변동금리로 이자를 수취하는 구조이다. 미국 금리 인상 위험을 헷지하면서 6%대 수익률을 목표로 하고 있다. 주택담보대출비율(LTV) 58.4% 수준이다. 김석중 현대인베스트먼트자산운용 대표는 “회사의 자산 포트폴리오 다각화를 위해 해외부동산 등 대체투자를 꾸준히 해 오고 있다”며 “2016년에도 성과가 있어서 한시름 놓았다”고 밝혔다. 김 대표의 한시름은 인터뷰 끝에서 밝히겠다.

     
 

김 석 중 현대인베스트먼트자산운용 대표

•대우경제연구소 선임연구원
•대우증권 리서치센터 부장
•교보증권 상무(법인영업본부장)
•굿모닝신한증권 부사장
•피닉스자산운용 대표이사

 
     



해외시장에 기회 더 많다

현대인베스트자산운용은 주식·채권에 투자하는 운용사지만, 그동안 부동산, 사모펀드, 대출채권담보부증권(CLO), 펀드 오브 펀드 등의 대체투자를 활발히 진행해 왔다. 지난 2014년에는 부동산 펀드로 비지니스호텔을 부지 매입부터 인허가 등록 및 준공까지 개발형 방식으로 신축·개관한 이력이 있다. 이것이 성공하면서 현재 수원에서도 같은 방식으로 호텔 개발에 참여하고 있다. 조만간 잠실에 27층 규모의 오피스 건물도 완공된다.

해외 투자도 확대하고 있다. 2015년에는 LT본부 내 글로벌대체투자팀을 신설하고 미국 뉴욕 맨해튼에 있는 프라임급 오피스에 대한 메자닌 대출, 프랑스 파리 오피스 매입, 유럽 기업대출 재간접펀드 등의 투자 성과를 거뒀다. 앞으로도 현대인베스트먼트자산운용은 해외 대체투자를 확대할 계획이다. 김 대표는 “좁은 국내 시장보다는 해외 시장에 좋은 기회가 더 많다”며 “꾸준히 해외 시장을 탐색하며 좋은 틈새시장을 발굴하기 위해 노력하고 있다”고 말했다.

이 과정에서 누구보다 해외 시장에 밝은 김 대표의 혜안이 중요한 역할을 할 것으로 보인다. 김 대표는 대우경제연구소, 대우증권리서치센터, 굿모닝신한증권 등에서 해외조사·법인국제영업 등의 업무를 담당하는 동안 해외 여러 나라를 두루 다니며 글로벌 마인드를 키워왔다. 또한 오래전부터 해외자산 투자의 필요성을 피력해 왔는데, 김 대표는 “부동산펀드 뿐만 아니라 다른 투자에서도 해외자산에 관심을 가져야 한다”고 말했다.


환매 리스크 고려해야
해외부동산 펀드는 현재 금리보다 높은 수익성을 기대할 수 있다는 점에서 관심이 모이고 있다. 김 대표는 “금리가 급등한다면 상당히 어려운 부분이 있겠지만, 금리가 낮(았)다는 것을 고려하면 투자자들에게 돌아갈 수익이 6% 정도 되니까 괜찮은 선택이 될 수 있다”고 말했다.

물론 해외 자산에 투자하는 것이니 환리스크를 고려해야 한다. 기관 투자자들은 주로 환헷지를 선택하고 있다. 하지만 김 대표는 “개인 투자자의 성향에 따라 차이가 있다”며 그 선택에서는 신중하게 답했다.

그러면서 김 대표는 “유동성과 환매 리스크는 매우 중요하다”며 특별히 주의를 당부했다. 해외부동산 펀드는 폐쇄형으로 만기가 보통 5년인데, 그 기간에 환매하지 않아도 되는 자금으로 투자해야 한다는 것이다. “해외부동산 펀드뿐 아니라 투자에서 중요한 것은 얼마나 잘 매도하는가 즉 매도전략이다. 투자에 성공했을 때는 성공한 대로 실패했을 때는 실패한 대로 지혜롭게 전략을 세워야 한다. 처음과 달리 시장의 분위기가 바뀌었는데, 내 고집을 피우느라 기회를 놓쳐서는 안 된다. 투자에서 유연한 사고가 필요한 이유이다.”


좋은 딜인가?
해외부동산 펀드의 인기가 높아지고 있지만, 한편으로는 금리가 오르면서 딜이 중단되는 사례도 종종 나오고 있다. 김 대표는 “해외부동산에 투자하는 방법은 기관 투자자들이 직접 투자하거나 국내 증권사를 통해 총액인수하는 형태가 있는데, 총액인수 방식이 상반기보다 원활하게 진행되지 않는 것 같다”고 지적했다. 그러면서 당분간 딜이 지역별로 영향을 받을 것이라고 전망했다. 김 대표는 “결국 금리 인상 등의 변수를 최소화 하려면 좋은 딜을 선택하고, 좋은 해외 운용사 파트너를 만나고, 국내 기관 투자자들의 니즈에 맞는 딜을 찾아 소개하는 이 삼박자가 잘 맞아야 한다”고 말했다.

부동산 펀드는 개인이나 기관투자자로부터 자금을 모아 공사비나 중도금을 빌려주는 대출형, 임대료를 수취하는 임대형, 경매 또는 공매하는 경공매형, 처음부터 시행사처럼 개발에 참여하는 직접개발형 등으로 다양한데, 김 대표는 개발형보다는 임차인이 있는 형태가 좋은 반응을 얻을 것이라고 내다봤다.

그러면서 부동산 자체의 가격보다 임차인의 신용도가 중요하다고 말했다. “우량 임차인을 공실 없이 잘 유지할 수 있는가, 즉 누가 들어가서 얼마나 있을 것인가 하는 부분이 중요한 관건이다.” 물론 이를 위해선 부동산의 위치, 공급물량 등도 잘 따져봐야 한다. “해외부동산 펀드는 아니지만, 하나자산운용의 ‘하나그랜드티마크부동산펀드1호’는 임차인인 하나투어의 신용등급을 믿으니까 5.5%를 제시할 수 있는 것이다.” 하나자산운용 ‘하나그랜드티마크부동산펀드1호’는 서울 명동 티마크그랜드호텔을 사들여 하나투어 자회사인 ㈜마크호텔에 20년간 임대한 임대료를 배당금으로 지급하는 펀드다.


“가슴이 아프고 죄송하다”
김 대표는 개인투자자들에게 죄송한 마음이 너무 크다며 처음에는 인터뷰를 한사코 거절했었다.“실망스러운 한 해였고, 투자자들의 소중한 자금을 지켜주지 못해 가슴이 아프다.”
현대인베스트먼트자산운용의 ‘현대인베스트먼트로우프라이스증권자투자신탁’은 중소형주펀드의 대표 주자로 잘 나가는 펀드였다. 하지만 중소형주 시장이 고전하면서 이 펀드의 수익률도 적지 않게 빠졌다. “제대로 대처하지 못했으니 내 책임이 크다. 정말 죄송하다. 펀드 매니저들과 틈새시장을 발견하고 더 좋은 종목을 발굴하려고 노력하고 있다.”

코스닥 시장 전망에 대해서는 대형주가 상승하고 코스닥이 하락하면서 그사이에 갭이 많이 벌어졌으니, 반등의 여지는 있다고 조심스럽게 예측했다. 물론 경제상황이 좋지 않다는 것이 가장 큰 변수다.
김 대표는 이제는 주식시장에서 종목을 선택할 때 개별종목으로 대응할 필요가 있다고 말했다. 김 대표는 “얼마 전 싱가포르 출장길에서 ‘사이클리스 이코노미 마켓 사이클’이란 문구와 마주했다”며 “지금같이 사이클이 없는 시장에서는 수급 상황도 중요하지만 이제는 종목별로 대응할 필요가 있다”고 말했다. 그러면서 참신한 아이디어로 저평가된 종목을 발굴할 수 있도록 꾸준히 관련 자료, 보고서 등을 보면서 고민을 많이 해야 한다고 강조했다.

이 과정에서 중요한 평가 요인으로는 ‘세일즈 퀄리티’를 꼽았다. 즉 특정 시장이나 특정 기업에 의존도가 높은지, 매출이 한두 개의 아이템에 편중된 것은 아닌지 등을 잘 살펴보라는 것이다.

유선미 기자 coups@fntimes.com 기사더보기
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vol.133
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