Home > realEstate > 주요기사 > 2018.03월호
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부동산 Q&A
다주택자 양도세 중과 피하는 방법, 나만 몰랐어?
 
 

오는 4월 1일부터 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도하는 경우 양도세가 중과된다. 양도세 기본세율에 2주택자는 10%, 3주택자 이상은 20%의 세율이 늘어나는 것. 게다가 장기보유특별공제까지 받을 수 없다. 양도차익(양도가액에서 취득가액 및 필요경비를 뺀 금액) 1억원을 기준으로 2주택은 약 1,600만원, 3주택은 약 2,700만원의 세금이 늘어나는 것이다. 다주택자 양도세 중과에 대한 궁금한 점들을 살펴보자.

01.양도세 중과대상에 포함되는지 어떻게 알 수 있나요?
가장 먼저 해야 할 일은 1세대의 주택 수를 따져봐야 합니다. 주택 수는 개인별이 아닌 세대별로 계산하기 때문에 본인 및 배우자 소유의 주택은 물론이고 동일한 주소 또는 거처에서 생계를 같이하는 직계존비속과 그 배우자 및 형제·자매의 주택도 주택 수에 포함합니다. 즉 세법상 동일 세대원이면 그들의 소유주택을 모두 포함한다는 것입니다. 따라서 별도 세대원으로 만들면 그 세대원이 소유한 주택은 주택 수에서 제외할 수 있다는 것이 절세 포인트가 될 수 있습니다.

이때 수도권·광역시·특별자치시는 군·읍·면 지역의 양도 당시 공시가격 3억원 이하 주택을 제외한 모든 주택을 주택 수에 포함하지만, 이외의 지역은 양도 당시 기준시가 3억원 초과 주택만을 주택 수에 포함한다는 점도 기억하시기 바랍니다.

02. 조정대상지역에 있는 주택이 아닌 경우 중과세를 피할 수 있는 건가요?
양도세 중과세는 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우에만 적용됩니다. 다시 말해 조정대상지역에 있는 물건이 아닌 경우 다주택자라도 중과세되지 않는다는 뜻이죠. 현재 조정대상지역은 서울 전역(25개구), 경기 7개시(과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2신도시), 부산 7개구(남구, 해운대구, 수영구, 연제구, 동래구, 부산진구, 기장군)와 세종시입니다. 그러니 다주택자라도 이 지역이 아닌 곳의 주택을 먼저 양도한다면 중과세되지 않습니다.

03. 아무리 따져봐도 양도세 중과대상인데, 어떤 준비를 해야 할까요?
별도 세대 분리 등을 통해 주택수를 줄였는데도 1세대 2주택자인 경우 오는 4월 1일부터 16~52%, 1세대 3주택 이상자는 26~62%의 중과세율이 적용됩니다. 두 경우 모두 장기보유특별공제에서도 제외됩니다. 하지만 3월 31일까지 양도하면 1세대 3주택 이상 소유자가 투기지역 주택 양도할 때에만 16〜52%의 세율로 중과합니다. 또 장기보유특별공제도 적용받을 수 있죠. 따라서 양도세 중과대상에 해당하는 경우 본인이 처한 상황에 따라 대처방법을 빨리 마련하는 것이 좋습니다.

가장 쉬운 방법은 매도입니다. 주택의 가격 상승폭이 양도세 중과로 늘어나는 세금을 충당하기 어렵다면, 오는 3월 31일까지 양도를 하는 것이 현명한 선택이 될 수 있습니다. 아니면, 별도세대를 구성하는 자녀에게 증여하는 방법도 있습니다. 세대별 주택 수에서 제외되므로 양도세 중과를 피할 수 있습니다. 증여의 방법은 단순증여나 부채를 승계하는 부담부증여 중 선택하면 됩니다.

또는 개인임대업사업자로 등록하면 유리합니다. 오는 3월 31일까지 등록하는 경우는 5년 이상, 4월 1일 이후 등록하는 경우 8년 이상 의무임대 하면 양도세 중과에서 제외됩니다. 특히 준공공임대주택으로 등록해 10년 이상 임대하게 되면 임대 기간에 발생한 소득에 대해 100% 감면을 받을 수 있거나 장기보유특별공제 70%를 받을 수도 있습니다.

김성욱 기자  기사더보기
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