Home > realEstate > 주요기사 > 2018.07월호
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부동산이슈
월세 전성시대는 갔다?!
쏟아지는 입주물량으로 전세 매물도 넘쳐
월세 비중 27.5%… 3년 2개월 만에 최저 수준
 

아파트 월세시장이 비틀거리고 있다. 전세 매물이 넘치면서 수요자들이 값비싼 월세 찾기를 꺼리게 돼 월세시장에 찬바람이 불고 있다. 아파트 단지마다 월세 매물이 쌓이고 시세도 약세를 보인다. 저금리와 전세난 속에 빠른 속도로 진행되던 주택의 월세화 현상도 주춤해진 상황이다. 무더운 날씨와는 반대로 월세시장에 찬바람이 부는 이유는 무엇일까.

전세 넘치는데, 비싼 월세 들어갈 이유 없어
서울부동산정보광장에 따르면, 지난 3월 서울 지역에서 이뤄진 아파트 전·월세 계약 중 월세가 차지하는 ‘월세 비중’은 27.5%를 기록했다. 전월 대비 2%포인트, 전년 동기 대비로는 무려 8.1%포인트 낮아진 것이다. 이는 2015년 1월(27.8%) 이후 3년 2개월 만에 최저 수준이다. 서울 아파트 월세 비중은 이 기간 28% 밑으로 떨어진 적이 없다. 같은해 3월 사상 처음 30%를 돌파한 뒤 줄곧 30%대를 유지했다. 이처럼 최근 월세시장이 침체한 것은 수급에 미스 매칭(불일치)이 생겼고, 그 정도가 갈수록 심해지기 때문인 것으로 분석된다.

실제로 올해 전국 아파트 입주물량은 총 44만여가구에 달하는 것으로 알려졌다. 이는 2000년 이후 입주물량을 집계한 이래 최대 물량이다. 특히 경기와 인천, 충청권, 영남권에 상대적으로 몰려있는데, 경기, 인천 지역의 아파트 입주물량만 해도 18만 5,000가구에 달한다. 이는 ‘하우스 푸어 사태’가 일어난 2012년 전국 아파트 입주물량보다 6,000가구 이상 많은 것이다.

재고물량 대비 입주물량으로 따져보면 더욱 실감이 난다. 충북은 재고 아파트에 7.44% 물량인 2만 2,488가구가 입주할 예정이며, 이어 경남 6.39%, 경기 6.22% 정도다. 올해는 주택 공급 과잉의 첫해로, 입주 물량과다에 따른 후유증이 본격화하고 있고, 그 영향이 바로 바로 전·월세시장에 나타나고 있는 것이다. 전·월세시장은 현재 시점의 수요와 공급을 반영한다. 하지만 매매시장은 현재~미래 전체 구간의 수급을 반영한다. 즉 매매시장은 미래의 가격이 오른다는 기대가 있다면 현시점에서 가격은 떨어지지 않는다. 입주 물량이 많은 곳에서 전·월세 가격이 급락하는 이유는 여기에 있다. 여기에 세입자가 전세보다 월세를 꺼리니 월세 매물이 더 적체되고 가격도 빠지는 것이다.

아파트 전·월세 전환율(전세 보증금을 월세로 전환했을 때 연 환산 이율)도 떨어지고 있다. 2016년 1월 당시만 해도 수도권 아파트 전·월세 전환율은 5.52%에 달했지만, 지난 3월에는 5%대가 붕괴(4.95%)했다. 서울도 같은 기간 4.88%에서 4.24%로 떨어졌다.

앞으로 1~2년간은 전세 전성시대
요즘 전·월세시장은 전국 어디를 가나 맥을 못 춘다. 더욱이 최근에는 입주물량이 넘치면서 집주인이 세입자를 구하지 못해 어려움을 겪는 역전세난도 일고 있다. 공급 쇼크로 전·월세시장에 소화불량과 동맥경화증이 심각해져 생긴 현상이다. 경기 남부는 물론 서울 한복판에서도 나타난다. 특히 신규 입주 단지에서는 물량이 한꺼번에 몰리면서 역전세난이 극심한 상황이다. 이에 따라 전세금을 받아 잔금을 치를 계획이었던 분양 계약자들의 발등에 불이 떨어졌다. 세입자를 구하지 못하는 데다 전세 가격이 하락하면서 이중고를 겪고 있는 것이다. 신규 단지에서는 입주율이 떨어지면서 ‘불 꺼진 아파트’가 속출하고 있다.

따라서 전세시장은 넉넉한 물량 덕분에 당분간 하향 안정세가 이어질 전망이다. 실제로 한국감정원에 따르면, 지난 3월 서울 아파트 전세 가격은 0.16% 하락했다. 월간 단위로 서울 전세 가격이 하락한 건 2014년 5월(-0.02%) 이후 46개월 만에 처음이다. 이런 추세는 1~2년 더 이어질 가능성이 높다. 일각에서는 집값 하락 기대 심리로 집을 사지 않고 전세로 눌러앉는 수요가 많아지면 전세 가격이 오를 것으로 예상한다. 하지만 입주물량이 올해는 물론 내년에도 많기 때문에 전세시장은 안정될 가능성이 더 크다.

부동산114에 따르면, 내년 전국 아파트 입주물량은 약 34만 9,051가구다. 이는 2013~2017년 5개년 연평균 28만 1,892가구보다 7만가구가량 많은 물량이다. 분양 계약자들이 잔금을 치르기 위해 싼 전세를 지속적으로 공급할 가능성이 높다. 이에 따라 그동안 주택시장의 월세화 현상이 주춤할 것으로 예상된다. 전세 공급이 많아지면서 일시적으로 전세 종말보다 반짝 전세 부활시대가 이어질 것으로 예상되기 때문이다. 물론 장기적으로는 우리나라에만 있는 후진국형 임대차 제도인 전세는 사라질 것이다. 그러나 당분간은 전세 거래가 늘면서 전세 전성시대를 맞을 것으로 보인다. 전세 공급 확대는 세입자 입장에서는 그만큼 저렴한 값으로 거주할 수 있게 됐음을 의미한다. 하지만 주택을 통해 월세 수입을 챙기려고 했던 은퇴자들에게는 비상이 걸린 셈이다. 결국 주택을 통해 월세를 놓으려면 세입자들이 선호하는 핵심 지역으로 압축해야 한다는 것을 말해준다.



초고가 월세시장은 여전, 양극화 조짐도
하지만 상대적으로 한 달 임대료가 500만원이 넘는 ‘고가 월세’ 아파트 거래 또한 크게 늘었다. 국토교통부의 아파트 실거래가 자료 결과에 따르면, 보증금을 제외한 순수 월세만을 기준으로 월 500만원 이상인 아파트 거래가 지난해 총 140건 이뤄진 것으로 집계됐다. 이는 2016년 57건의 2.5배 수준이다. 2014년(25건)에 비해서는 6배 수준이다. 고가 월세 아파트는 기존에 강남, 서초 등 지역에 한정됐으나, 작년에는 서울 전역과 부산 해운대구 우동, 대구 수성구 범어동 등 지방으로 확대됐다. 이 밖에 분당, 서울 성동구와 송파구, 경기도 안양시, 인천 연수구 등 다양한 지역에서 월세 1,000만원이 넘는 거래가 이뤄졌다. 높은 월세를 주더라도 고급 아파트에 살고 싶어 하는 경향을 나타내는 수요자들은 여전하기 때문이다. 다만 이런 고가 주택 월세 수요는 지역의 랜드마크 아파트, 학군과 교통 여건이 좋은 대단지 아파트로 압축되는 만큼 일반적인 현상은 아니라고 전문가들은 설명했다.

아파트 월세를 공실 없이 잘 놓으려면?
따라서 안정적인 월세 수입을 올리기 위해서는 입지와 상품 측면에서 가치 있는 아파트를 골라야 낭패를 보지 않는다. 우선 주거지로서 입지 경쟁력이다. 주거지 경쟁력이 높다는 것은 사람이 살기 좋은 곳이라는 뜻이다. 이른바 주거 프리미엄이 형성된 곳이다. 이런 곳은 교통(역세권, 특히 더블 역세권), 교육(학원, 학군), 편의시설(쇼핑)이라는 명품 주거지 삼박자를 갖춘 곳이다. 이런 곳이 바로 현대판 명당이라고도 할 수 있다. 하지만 이런 조건을 갖춘 아파트는 가격이 너무 비싸 ‘그림의 떡’이 될 가능성이 높다. 따라서 투자금액 한도 내에서 조건에 최대한 부합하는 지역을 선별하는 것이 좋다.

상품의 경쟁력도 따져야 한다. 월세 임대가 잘 나가려면 지역도 제대로 골라야 하지만 상품도 잘 선택해야 한다. 월세를 받으려면 무엇보다 세입자가 좋아하는 상품이어야 할 것이다. ‘신축 10년 이내+소형+중저가’ 조건을 맞출 경우 공실을 최소화할 수 있다. 월세 200만원을 넘어서는 고가 전세나 중대형 아파트는 부유층 밀집 지역이 아니면 세입자를 찾기 어렵다.

투자금액 한도 내에서 월세 수입 목적으로 아파트를 매입한다면 근거리에 저가 소형 여러 채가 낫다. 월세 수요는 중·장년층보다 젊은 층인 만큼 빈약한 급여로는 비싼 월세를 감당하기 어렵기 때문이다. 따라서 월세 부담을 낮추려면 아파트 가격이 일단 싸야 한다. 요컨대 월세가 잘 나가려면 입지, 상품 등에서 우월적 지위에 있어야 가능한 일이다. 그러니 투자처를 고를 때 월세 수요가 많은 지역이 어딘지 항상 보는 것이 실패를 줄이는 부동산 투자법이다.

김성욱 기자  기사더보기
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vol.152
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