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칼럼

[부동산 성공노트] 내년 봄까지 갈아타기 적기! 성장지역 재건축·재개발을 주목하라

  • 입력 : 2021-10-29 22:29
  • 수정 : 2022-01-18 00:36
[고종완 한국자산관리연구원장] 올 한해도 벌써 신축년의 마지막 분기를 맞고 있다. 지금까지의 성과와 공과(功過)를 되돌아보고, 2022년 새해를 준비하는 중요한 시기이다. 부동산 시장 흐름의 변화에 미리 대응하는 절체절명의 순간이 된다.

기후변화와 마찬가지로 부동산 시장의 기류변화를 감지하고 이에 걸맞은 준비태세를 갖추는 일은 무엇보다 긴요한 일이다. 시장 흐름과 경기변동의 예측, 성장지역과 입지의 선정, 투자가치 높은 개별부동산 최종선택 등 이른바, 맞춤형 대응전략이 성공의 지름길이 된다.

내년을 위한 준비과제…선 지역·후 상품선택

그렇다면 2022년을 코앞에 둔 현시점에서 반성하고 준비하며 실행할 과제는 무엇일까. 해답은 명쾌하다. 시기, 지역, 상품 3가지 선택요소를 종합적으로 고려해야 한다.

미리 말해두지만 현 시점에서 실행할 수 있는 주거대안은 시기보다는 성장지역, 슈퍼부동산에 초점을 두고 갈아타기 전략을 구사하는 방법이 최선이라 하겠다.

지금부터 내년 봄까지가 비성장지역에서 성장지역으로, 투자가치 낮은 좀비부동산은 버리고 슈퍼부동산으로 갈아타기, 즉 자산교체의 최적기로 판단된다.

첫 번째 이유는 부동산경기변동 내지 시장흐름의 변화다. 2022년은 공급부족으로 집값, 전세값이 동반상승하겠지만, 상승폭은 둔화될 개연성이 농후하다.

부동산 시장에 직접적인 영향을 미치는 수급, 정책, 금리, 유동성, 투자심리, 해외부동산 동향, 주택담보대출 규모 추이 등 주요 영향요인을 따져 보면 그러한 추정이 가능하다.

향후 금리가 단기간에 급등하지 않고 돌발사태 등 외부충격이 발생하지 않는 한 공급부족, 수급불균형은 시장향방을 결정하는 가장 중요한 변수로 작용할 것이다.

부동산114, 국민은행 리브온 등 민간부문 발표에 의하면, 최상위 시장인 서울지역의 아파트 입주예정 물량은 앞으로 더욱 감소할 것으로 예상된다.

2021년 3만 6,705가구에서 2022년 2만 3,393가구, 2023년 2만 948가구로 점차 줄어드는 것으로 드러났다. 경기도의 아파트 입주물량도 2021년 11만 368가구에서 2023년 7만 7,689가구로 대폭 감소한다.

가뜩이나 부족한 재고물량(서울은 약 33.6만호가 부족한 것으로 추정)에다 신규입주예정물량(서울은 매년 아파트기준 4만 5,000호가 적정하다)마저 급감하게 될 경우 주택시장은 어떻게 변화할까. 전세가격 상승·매매가격 상승의 악순환의 고리는 피하기 어렵다는 관측이다.

다만, 주택경기의 장기상승에 따른 고점국면 진입과 금리인상, 경기변동 사이클 상으로 변곡점 및 거품징후도 나타나고 있어 매수세 약화 및 가격하락 우려도 커짐에 따라 상승폭은 둔화될 것으로 보인다.

두 번째 이유로는 지역별 차별화 내지 양극화 현상이다. 지금부터 대선이 있는 내년 봄까지는 시장 변동성이 클 것으로 예상된다. 그 사이에 시장흐름은 분수령을 맞고 상승과 하락의 기로에 설 전망이다.

지역별로는 유망지역과 그렇지 않은 지역 간에 명암이 엇갈릴 것이다. 예를 들면 지역이 성장하고 지역경제가 활성화되는 지역과 그렇지 않은 지역 간에 가격격차가 심화될 가능성이 있다.

매수, 매도세 양측 모두 관망세가 짙어지고 거래량이 급감하는 가운데, 집값과 전세값은 강세를 나타내겠지만 현시점에서 추격매수가 여전히 유효한지, 상투투자로 위험한지에 대한 여부는 여전히 논쟁거리다.

개인적으로는 부동산 경기변동 사이클과 거품측정지표, 버블징후로 추측컨대 투자위험성이 높아지고 있는 것도 사실이다. 따라서 시세차익 목적으로 무리하게 대출받아 집을 사기에는 늦었다는 분석이다.

실수요자는 어떻게 해야 할까. 지금 사거나 다음 기회를 공략하는 방안을 생각해 볼 수 있다. 바닥을 찍고 다시 오를 때까지 기다리며 주택구매를 연기하는 방법도 있다.

하지만 지금 꼭 집을 사야 할 상황이라면? 답은 있다. 성장지역, 슈퍼아파트를 고르고 선별해 투자하는 소위, ‘미사일 전법’이다.

다시 말해 인구증가, 소득증가, 기반시설확충, 행정계획이 받쳐주는 성장지역의 핵심입지(Core Location)을 먼저 고르고, 다음으로 주거가치·투자가치가 동시에 높은 슈퍼아파트를 선택하는 선 지역·후 상품선택 방법이 꽤 유용한 전략이 된다고 하겠다.

지역선택과 관련해서는 서울 등 수도권 대도시와 지방광역시의 도심권에 이목이 쏠린다. 도심권 복합개발 및 재정비사업이 지금보다 활성화되고 신축아파트 건설이 확대될 가능성이 커지고 있다.

재건축·재개발 정책은 기폭제, 수도권으로 확산가능성

슈퍼아파트 중에서도 신축, 구축, 재건축아파트 어느 곳이 더 투자가치가 높을까? 지금껏 발표된 대선후보들의 부동산정책 공약의 공통점은 주택 공급을 대폭 확대하겠다는 게 핵심내용이다.

향후 아파트 임대가격과 매매가격의 동반상승세가 지속될 경우 도심권 재개발·재건축의 활성화로 재정비지역과 추진 단지를 중심으로 지분가격상승과 투자수요는 더욱 증가할 것으로 예상된다.

이는 재건축·재개발에 대한 투자수요를 견인함과 동시에 건설사의 신규분양을 늘리는 경제적 동기가 되기도 한다. 소비자 잉여와 더불어 공급자 잉여가 동시에 발생함으로써 2022년도는 그 어느 때보다 재건축·재개발을 비롯한 주택개발과 공급, 분양시장은 더욱 활기를 띌 것으로 예상된다.

2022년은 오세훈표 재건축·재개발 정책이 본격 가동되고 정부의 공공참여 혹은 서울시의 공공기획정책으로 급물살을 탈 것이다.

2021년 9월 16일 재개발규제완화 방안을 담은 도시 및 주거환경정비 기본계획변경안이 도시계획위원회를 통과했다. 재건축·재개발사업의 ‘통합심의’가 빨라지고 사업흐름도 빨라질 것으로 기대된다.

서울시는 이미 주거정비지수폐지, 신속통합기획도입, 주민동의 절차 간소화 및 동의율 변경 등 신속통합기획과 6대 규제완화방안을 발표하기도 했다. 사전타당성 조사간소화 및 시·구 합동설명회생략 등 자치구절차를 최소화해 현행 5년 정도 걸리는 기간을 2년으로 앞당길 수 있게 됐다.

하지만 장밋빛 환상은 금물이다. 걸림돌 내지 선거변수도 있다. 2022년 3월 9일 대선과 6월 1일 지방선거 결과가 부동산 시장에 지대한 영향을 미칠 것이기 때문이다. 정치적 요인 내지 새 정부의 정책리스크 등 예측불가능 한 변수가 자리 잡고 있다.

만일 내년 대선과 지방선거에서 집권하는 정당이 어떤 정책을 시행하는지에 따라 재건축·재개발 사업의 활성화를 기대할 수도 있고, 그 반대의 경우에는 재건축·재개발을 억제하는 정책기조가 그대로 유지될 수도 있다.


※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 11월호>'에 게재된 기사입니다.

고종완 한국자산관리연구원장

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고종완 한국자산관리연구원장

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