닫기

전문가칼럼

[재테크 톡톡] 대도시 임대 부동산 매매, 법인이라면 취득세 중과세 내야 할까?

  • 웰스매니지먼트 Vol.193
  • 입력 : 2022-01-05 12:55
  • 수정 : 2022-02-15 14:15
[정진형 KB WM스타자문단 세무수석전문위원] 오랫동안 개인적으로 임대업을 해오던 A씨는 최근 법인을 설립해 서울 종로에 위치한 상가의 매입을 추진 중이다. 하지만 법인으로 취득할 경우 높은 취득세를 부담해야 한다고 들어 상가매입을 고민하고 있다. 이를 해결할 방법은 없을까?

법인 설립 후 5년 내 대도시 부동산 취득하면 취득세 등 중과

일반적으로 개인 사업자가 임대용 건물 취득 시 취득가액의 4.6%의 취득세, 농어촌특별세, 지방소득세(이하 ‘취득세 등’)를 부담해야 한다.

다만, 법인이 대도시에 법인을 설립하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우 및 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입함에 따라 대도시의 부동산을 취득(설립·설치·전입 이후의 부동산 취득을 포함)하는 경우 취득세를 중과한다.

설립·설치·전입 이후의 부동산을 취득하는 경우란 설립·설치·전입 이후 5년 내에 업무용·비업무용 등 모든 부동산을 취득하는 경우를 의미한다. 즉, 대도시에 법인 설립 후 5년 내 대도시에 업무용·비업무용 부동산을 취득하면 취득세 등이 중과돼 9.4%를 부담해야 한다.

법인을 대도시에 설립 후 5년 내에 상가를 취득하면, 개인 사업자에 비해 2배 이상 높은 취득세 등을 부담해야 하는 것이다. 또 대도시에 법인 설립 후 5년이 지났더라도 지점을 설치하는 경우 역시 취득세 등이 중과된다.

법인 설립 시 대도시 외 타 지역에 본사 설립하면 중과 면제

관련 예규(서울세제-14170, 2012.11.01)에 따르면, 취득세 중과세 요건인 ‘지점 설치에 따른 부동산등기’에 있어서 지점이라 함은 인적·물적 설비를 갖추고 계속해 사무 또는 사업이 행해지는 장소로 규정하고 있으며, 여기서 ‘인적·물적 설비를 갖추고 계속해 사무 또는 사업이 행해지는 장소’는 당해 법인의 지휘·감독 하에 영업활동 내지 대외적인 거래 업무를 처리하기 위한 인원을 상주시키고, 이에 필요한 물적 설비를 갖췄으며, 실제로 그런 활동이 행해지는 장소(같은 취지, 대법원 99두3188, 1999.5.11. 선고, 참조)라 할 것이므로, 임대 사업용 부동산을 취득해 임대업무는 대도시 외 지역의 본점에서 직접 관리하고, 건물 청소 관리는 본점의 계약직 직원인 청소원이 담당하며, 당해 부동산에는 영업 활동 내지 대외적인 거래 업무를 처리하기 위한 인원을 상주시키지 않는 경우라면 지점 설치에 해당하지 않아 중과세 대상이 아니라고 회신하고 있다. 또 관련 판례(행심2006-151, 2006.4.24)에 따르면, 명칭이 영업소나 연락사무소라고 하더라도 실질적으로 인적·물적 설비를 갖춘 것이 확인되면 취득세 중과 대상인 ‘지점’에 해당하는 것으로 판시하고 있다.

즉, 취득한 건물이 인적·물적 설비를 갖추고 계속해 사무 또는 사업이 행해지는 장소에 해당하는 경우 또는 영업소나 연락사무소 형태 등 지점의 형태로 임대용 건물을 일부 전용하는 경우 취득세 중과 대상이 되는 것으로 판단된다.

만일 A씨가 대도시에 법인을 설립하고, 40억원 규모의 상가를 매입했을 경우와 개인 사업자로 상가를 매입했을 경우 취득세 등의 차이는 아래와 같다.

이에 대한 해결 방안은 다음과 같다. 먼저 A씨는 법인을 설립하면서, 대도시 외에 본점을 두도록 한다. 형식상의 본점이 아닌 인적·물적 설비를 갖추고 계속해 사무 또는 사업이 행해지는 장소여야 한다.

이후 대도시 내 상가를 매입하고, 상가 내에는 영업 활동 내지 대외적인 거래 업무를 처리하기 위한 인원을 상주시키지 않고 청소 등 관리 업무를 외주 계약을 통해 한다면, 취득세가 중과되지 않을 가능성이 높을 것으로 판단된다. 단, 형식적으로 대도시 외에 본점을 두고 모든 관리 업무를 대도시 안에 있는 상가에서 한다면, 취득세가 중과되니 주의해야 한다.



※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 1월호>'에 게재된 기사입니다.

정진형 KB WM스타자문단 세무수석전문위원

ⓒ 웰스매니지먼트 & WealthM, 무단전재 및 재배포 금지

정진형 KB WM스타자문단 세무수석전문위원

기사 더보기