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[2022년 부동산 투자 해법(2)] 올해도 계속될 주택물량 감소, 공급 스트레스 지속

  • 웰스매니지먼트 Vol.193
  • 입력 : 2022-01-05 14:18
  • 수정 : 2022-01-17 20:16
내집마련 수요자들의 손발이 꽁꽁 묶였다. 대출규제에 금리인상까지 이어지면서 집값 상승세가 주춤한 상황. 시장의 분위기는 확연히 달라지고, 매수심리도 차가워지고 있다.

주택공급이라도 원활이 이뤄져야 집값 안정세에 다가설 테지만, 2022년 서울 아파트 입주 물량은 2021년보다도 1만가구 줄어든다.

하지만 문제는 내년인 2023년에도 전년 수준을 크게 벗어나지 않는다는 데 있다. 심지어 민간기관에서 예상한 2024년 입주물량은 1만가구에도 채 미치지 못한다. 공급가뭄은 상당 기간 길어질 가능성도 배제할 수 없을 전망이다.

2024년, 서울 입주 ‘3분의 1’ 토막

부동산R114에 따르면 지난해 12월 9일 기준 올해 서울 아파트 입주 및 입주예정 물량은 3만 1,835가구다. 2022년 예상치는 2만 520가구로 1만 1,315가구가 줄어든다. 오는 2023년에는 2만 3,265가구로 이보다 소폭 증가하지만, 정부가 전망한 ‘공급 스트레스 구간’인 2021년과 2022년을 지났음에도 공급되는 주택은 크게 늘어나지 않은 수치다.

지난 2019년 입주물량은 4만 9,032가구, 2020년에는 4만 1,505가구로 4만가구대 입주가 이뤄져 왔다. 당시 입주물량이 많았던 이유는 2016년과 2017년 분양물량이 많았던 영향이다. 통상 입주는 분양 이후 2~3년 뒤 이뤄진다. 지난 2016년과 2017년 분양물량은 각각 3만 6,126가구, 4만 1,491가구였다.

지난해부터 입주물량이 줄어든 이유는 2018년부터 분양물량이 축소된 영향이다. 2018년 분양물량은 2만 378가구로 조사돼 전년보다 약 2만가구가량 줄어들었다.

2017년 정부가 8·2 부동산 대책을 통해 재건축 초과이익환수제를 도입하면서 주요 정비사업들의 발목을 잡았던 것이 큰 영향을 미친 것으로 풀이된다.

주택공급의 선행지표 가운데 하나인 주택 인허가실적도 이번 정부 들어 지속적으로 감소했다. 지난 2017년 서울 주택 인허가실적은 11만 3,131가구였으나 ▲2018년 6만 5,751가구 ▲2019년 6만 2,272가구 ▲2020년 5만 8,181가구로 매년 감소하고 있다. 2021년 10월까지 집계된 실적은 7만 578가구로 다소 올랐지만 지난 2017년의 60% 수준에 불과하다.

주택 인허가가 감소하고 분양이 줄어들면서 입주물량도 줄어들 수밖에 없다. 오는 2024년 입주예정 물량은 9,828가구로 1만가구도 채 되지 않는다.

지난해 분양을 준비했던 서울 내 주요 정비사업 단지들의 일정에 차질이 생기며 올해로 분양이 미뤄진 영향이 크다.

대표적으로 1만 2,032가구로 조성되는 강동구 둔촌주공(올림픽파크에비뉴포레)이 있다. 서초구 방배5구역(3,080가구)과 방배6구역(1,131가구), 동대문구 이문1구역(3,069가구), 송파구 잠실진주(2,636가구), 은평구 대조1구역(1,971가구) 등 단지도 분양이 밀렸다. 2022년 이들 대단지가 분양한다면 약 2만 4,000여가구가 2024년 이후 입주 예정물량에 포함될 수 있다.

물론 정부에서 기대하는 대로 민간 공급물량뿐 아니라 공공재개발이나 서울시의 신속통합기획(이하 신통기획) 등 공공개발이 속도를 낸다면 입주물량이 증가할 수 있다는 의견이 나온다.

부동산R114 관계자는 “2021년 예정된 분양물량은 4만가구 이상으로 많았는데 대단지들의 분양이 밀려 줄어들었고 이 단지들이 2022년에 분양된다면 2024년부터 2025년 입주할 것”이라며 “내년 물량이 폭발적으로 나오고 공공재개발이나 신통기획 같은 공공에서 추진하는 공급들이 신속하게 이뤄진다면 입주물량이 충분히 늘어날 가능성이 있다”고 말했다.

5년째 주택 공급 부족… 2022년도 집값 상승할 듯

이처럼 공급물량 축소세가 지속되면서 전문가들은 올해 주택시장 역시 2021년과 같이 수급불균형 현상이 이어져 집값과 전셋값이 오를 것으로 전망했다.

지난 12월 14일 주택산업연구원(이하 주산연)은 ‘2022 주택시장 전망 기자간담회’를 통해 2022년 주택시장은 매매와 전월세시장의 수급불균형 분위기 속에서 가격상승 추세가 지속할 것이라고 밝혔다. 주산연은 올해 전국 매매가격 2.5%, 전셋값 3.5%의 상승률을 제시했다.

주산연 관계자는 “경제성장률, 금리 등 경제변수와 주택수급지수를 고려한 전망모형을 통해 2022년 주택가격을 예측한 결과 매매가격은 2.5%, 전셋값은 3.5% 상승할 것”이라며 “인천과 대구 등 일부 공급과잉지역과 ‘영끌’ 추격매수로 인한 단기 급등 지역을 제외하고는 내림세로 돌아서지 않을 것으로 전망한다”고 말했다.

내년 매매시장은 주택가격과 구매 부담 수준이 높아지면서 서울과 수도권 내 일부지역과 대구 등 지방광역시에서 가격 하락세가 나타나고 있어 상승폭은 다소 축소될 것으로 예상했다. 그러나 꾸준히 누적된 공급부족 문제와 전월세시장 불안 현상이 지속하면서 전반적인 상승추세는 지속할 것으로 전망했다.

2021년 혼란이 야기된 전월세시장은 임대차 3법으로 인한 물량 감소, 서울 등 일부 지역의 입주 물량 감소, 매매가격 급등으로 전셋값이 큰 폭으로 상승했다.

주산연은 이런 추세는 올해도 이어질 것으로 전망되지만, 예년 평균 대비 입주 물량이 많은 인천·경기와 일부 지방광역시의 전셋값 상승폭은 둔화할 것으로 내다봤다.

이에 주산연은 주택시장 안정과 주거복지 증진을 위해 차기 정부는 시장에서 자체적으로 해결이 어려운 계층에 집중, 다양한 주거 지원정책을 추진하는 정책 방향성이 필요하다고 설명했다.

주산연 관계자는 “시장에서 해결이 가능한 계층은 시장자율로 맡겨두고 정부는 시장에서 해결이 어려운 계층에 집중해 다양한 지원정책을 추진해 나가야 한다”며 “서민의 기본재산이자 거주공간인 주택의 보유와 거래에 장애를 초래하는 과도한 규제와 징벌적 세제는 하루빨리 정상화돼야 한다”고 밝혔다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 1월호>'에 게재된 기사입니다.

김민정 기자 minj@fntimes.com

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