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[2022년 부동산 투자 해법(3)] ‘사느냐 파느냐’ 깊어지는 부동산 시장의 고민

  • 웰스매니지먼트 Vol.193
  • 입력 : 2022-01-05 14:19
  • 수정 : 2022-01-17 20:16
최근 부동산 시장에서는 ‘돈맥경화’ 현상이 심화되고 있다. 아파트값이 치솟고 대출규제가 강화되면서 내집마련이 어려워진 무주택자들의 박탈감은 더욱 커지고 있고, 다주택자는 무거워진 세 부담 때문에 매물을 차마 내놓지도 못하는 상황이 돼 버렸기 때문이다. 2022년, 우리는 사야 할까, 팔아야 할까?

집값잡기, 규제 효과 ‘無’

아파트값 잡기는 사실상 이번 정부의 핵심과제로 꼽혔다. 문재인 대통령은 임기 시작부터 외치던 집값 잡기를 임기가 끝나가는 지금까지 외치고 있다. 그러나 총 26번의 부동산 규제 대책을 내놓은 현재까지도 부동산의 열기는 사그라들기는 커녕 오히려 계속 뜨겁다.

한국부동산원의 주간아파트가격동향 자료를 살펴보면 2021년 1월부터 11월 1주차까지 누적 전국 아파트 매매가 상승률은 12.05%로, 전년 동기(4.86%) 대비 약 2.5배 뛰었다. 같은 기간 전국 아파트 전세가 상승률도 약 1.6배 확대됐다.

한국부동산원이 표본 수를 늘리기 전인 지난 6월까지 집계된 누적 통계를 봐도 매매가의 경우 지난해 1~6월 2.74%에서 올해 1~6월은 6.65%로 2.5배 가량 상승폭이 커졌으며, 같은 기간 전세가 상승률은 약 2.4배 뛰었다.

임대차 3법에 힘입어 안정화에 접어들 것으로 기대했던 전세 시장도 오히려 규제의 역효과만 낳았다. 집주인들이 전세 계약을 아예 하지 않거나, 계약을 하더라도 시세 대비 높은 보증금을 요구해 오히려 임차인들의 주거 불안만 늘렸다는 비판을 받았다. 실제 서울 아파트 전셋값은 지난 2019년 7월 첫째 주부터 123주 연속으로 상승할 정도로 불안이 장기화되고 있다.

민간·공공기관, 내년도 상승 지속 전망

최근 대출규제와 금리인상으로 집값 상승세가 주춤하면서 ‘집값 하락론’이 고개를 들고 있다. 홍남기 경제부총리는 최근 “10주 정도 계속 서울 아파트 (매매)주간상승률을 보면 상승세가 많이 꺾였다”며 “부동산 기대심리 지표도 9월 이후 뚜렷하게 하락세로 전환되는 양상”이라고 설명했다.

하지만 민간경제연구소들은 내년 부동산 시장에 대해 정부와는 다른 의견을 내놓고 있다.

우리금융경영연구소는 ‘11월 경제 브리프’ 자료를 통해 “2022년 전국 주택매매가격 상승률은 3.7%가 될 것”으로 전망했다.

기준금리 인상, 가계부채 관리방안에 따른 대출규제 강화, 주택공급확대로 인해 2021년보다는 상승폭이 줄어들 것이라고 하지만 “가계부채 등 대내외 리스크 요인을 점검한 결과, 올해 경기침체 또는 잠재성장률을 밑도는 저성장 가능성은 낮다”며 집값이 계속 오를 것으로 내다봤다.

연구소는 2022년 분기별 집값을 예상하면서 상반기엔 많이 오르고 하반기엔 상승폭이 줄어드는 ‘상고하저’를 예상했다. 1분기와 2분기 1.82%, 1.22%에서 3분기와 4분기 0.61%, 0.01%로 변동률이 축소될 것으로 내다봤다.

하나금융경영연구소도 최근 ‘2022년 경제 및 금융시장 전망’ 보고서에서 “낮은 미분양 재고와 개발호재(GTX 등)에 따라 투자수요가 늘어나 가격 상승폭이 확대될 것”이라며 “2022년 특히 재건축 규제완화 기대감이 있는 수도권으로 투자수요가 몰릴 것”이라고 설명했다.

재건축 대상 아파트의 60%가 수도권에 몰려 있는데, 서울시 재건축 규제 완화 추진, 대선 등을 거치면서 재건축 규제완화에 대한 기대감이 켜져 집값이 오를 것으로 관측했다.

신한금융투자는 “건설사들이 각종 정비사업 규제로 분양을 미루고 있는데, 2022년 2분기와 3분기엔 분양이 정상화할 것”이라며 “3월 대선이 관건이 될 것”이라고 예측했다.

이어 “대선 이후 규제완화로 방향이 잡힌다면 규제 완화책이 시행될 때까지 분양이 좀 더 지연되지만 앞으로 재건축·재개발 시장은 더 큰 호재를 기대할 수 있고, 규제가 현재처럼 이어진다면 미뤄지던 현장에서 즉각 분양이 재개될 것”이라고 말했다.

대한건설협회 산하 한국건설산업연구원 역시 ‘2022년 건설 부동산 경기전망 세미나’를 통해 “내년 전국과 수도권 매매가격 2%, 3% 각각 상승할 것”이라고 전망했다. 전세시장은 2021년과 비슷한 6.5% 상승을 예상했다.

특히 올해 8월부터 계약갱신청구권 만료 물건이 나오면서 전셋값이 크게 오를 것으로 내다봤다.

다만, 연구원은 전세자금대출 규제 강화, 기준금리 인상 등 자금조달의 어려움, 3기신도시 및 공공택지 내 공급 기대심리 등으로 매매 시장에 선뜻 진입하기도 어려운 상황이라 상승세는 올해에 비해 둔화될 것으로 예상했다.

부동산 전문가들 “상승장, 내년에도 이어질 것”

부동산 전문가들의 의견도 연구기관과 비슷했다. 정부의 강도 높은 대출 규제와 금리 인상으로 수도권 집값 상승세가 주춤한 상황이지만, 전문가들은 집값 하락이 당장은 이뤄지지 않을 것이라고 입을 모았다. 게다가 공급물량 부족이란 고질적인 문제가 해결되지 않으면서 시장이 오름폭을 보이거나 강보합세를 나타낼 것이란 의견이 지배적이다.

전셋값 역시 올해도 비슷한 상승세를 보이거나 더 오를 수 있다는 전망이 연이어 나왔다. 2022년 하반기는 2021년 계약갱신청구권으로 갱신계약했던 전세물건이 신규계약으로 전환하는 시점이기 때문이다.

집주인들은 새 임대차법에 따라 갱신계약 시 전셋값을 5% 이상 올리지 못했는데, 계약갱신청구권이 만료된 후 신규 계약을 맺을 때는 대폭 상향한 가격에 전세 매물을 내놓을 수 있다.

무주택자, 매수할까? 대기할까?

하지만 문제는 정부가 부동산 시장을 계속 규제로만 안정화시키려고 하면서 수요자는 있는데 공급이 늘지 않아 시장이 왜곡되는 현상이 나타난다는 데 있다. 이에 무주택자들의 경우 조금 시장 상황을 기다려볼 필요가 있다는 게 전문가들의 생각이다. 수요가 없으면 가격이 내려갈 여지가 있는데 자고 나면 오른다는 불안함 때문에 서민들이 뛰어들다 보니 경쟁적으로 가격이 오른다는 것.

2022년에도 전문가들은 집값이 상승할 것으로 내다봤지만, 무주택자들이 적극 주택 매수에 나서야 할지를 두고는 다소 조심스러운 의견을 내비쳤다. 청약으로 가장 큰 혜택을 볼 수 있다는 점에서는 이견이 없지만, 매수의 경우 사실상 집을 사기 어려운 시점이다. 집값은 단기간 가파르게 오르고, 대출은 막혔다.

특히 중장기적으로 볼 때 2025년도에는 주택공급이 늘어날 것으로 예상됨에 따라 그 이전까지의 주택시장은 규제로 인해 안정화될지 몰라도 혼란기가 될 것으로 예측된다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “주택시장의 안정화는 3기신도시가 입주하면서 또 역세권 개발이나 재개발, 재건축이 공급되는 그 이후라고 보여진다”며 “인구도 2030년부터는 감소할 것으로 예상됨에 따라 내집마련의 기회를 조금 더 기다려도 좋고, 당장 집이 급한 사람들은 감당할 수 있는 금액 내에서 내가 원하는 지역에 주택을 사는 것은 괜찮을 것”이라고 밝혔다.

특히 권 교수는 무주택자들을 위해 청약제도를 손볼 필요도 있다고 지적했다.

그는 “만일 1,000가구를 공급한다면 30대 무주택수, 40대 무주택수, 50대 무주택수 세대별로 무주택자를 가려내 30대가 만약 30%가 무주택자라면, 분양하는 물량의 무작위로 30%를 배정하고, 40대는 40%가 무주택자라면 분양 물량의 40%를 분양하는 등 세대 내에서 세대끼리 경쟁하게 하는 방식을 제안한다”면서 “세대끼리 경쟁하게 하면 영끌도 사라지고, 무주택자들도 희망을 가질 수 있지 않을까 싶다”고 제안했다.

다만, 1가구 1주택자는 ‘갈아타기’ 적기라는 평가다.

고종완 한국자산관리원장은 “1주택자는 자산교체, 즉 살기(LIVE) 좋고, 사기(BUY) 좋은 똘똘한 한 채로 갈아타기 적기로 보인다”라고 밝혔다. 그러면서 “비성장지역에서 성장지역으로, 용적률이 높고 땅값이 오르지 않는 아파트에서 대지지분이 넓고 지가가 지속적으로 오르는 아파트 단지로 옮기는 전략이 자산관리 측면에서 몹시 유용하다”라고 덧붙였다.

다주택자는 ‘다운사이징 vs 버티기’

전문가들은 올해도 다주택자들은 버티기에 나설 것으로 내다봤다. 가장 대표적인 이유로 양도소득세를 지적했다. 양도세 비과세 혜택이 실거래가 12억원 이하의 주택으로 확대되는 등 다소 완화 정책도 나오고 있지만, 1가구 1주택자의 경우에만 혜택이 주어진다.

김재필 한양대 교수는 “2022년은 대선이 있어 대선과 부동산 정책을 지켜본 후 매각을 결정할 것으로 보인다”면서 “많은 물량의 주택이 대선전에 매매시장으로 나올 것을 기대하기는 어려울 것”이라고 전했다.

반면 적극적으로 자산 축소로 대응해야 한다는 의견도 적지 않다.

고종완 원장은 “슬림화 내지 다운사이징 전략을 권한다”면서 “집값은 영원히 오르거나 내릴 수 없다”라고 강조했다. 이어 “만일 집값이 하락할 경우 금리가 오르는 상황에서는 이중고를 겪을 수도 있기 때문”이라고 덧붙였다.

특히 다주택자들을 무조건 ‘적폐의 대상’으로 볼 일은 아니라는 주장도 나왔다. 다주택자가 여유자금으로 집을 사서 집이 없는 사람에게 집값보다 반도 안 되는 가격에 전세로 집을 내놓고, 집을 사지 않은 무주택자는 그 집값의 반만 내는 가격에 집을 쓸 수 있는 권리가 생기는 이유다. 시장은 가수요도 있어야 돌아가기 때문이다.

권대중 교수는 “집을 N분의 1로 나누면 얼마나 좋겠나. 하지만 그건 사회주의라고 생각한다”며 “능력 만큼 집의 크기도 다르고 위치도 다르듯이 노력한 대가만큼 집을 살 수 있는 세상, 다주택자가 집을 사서 저렴하게 임대를 놀 수 있다면 무주택자가 거기에 살다가 내 집을 만드는 징검다리 역할을 하게 될 것”이라고 강조했다.

올해 가장 주목할 시장은 ‘정비사업’

다만, ‘정비사업’의 경우 2022년 가장 주목해야 할 시장으로 손꼽힌다. 대선을 앞두고 규제 완화의 기대감이 높아지고 있기 때문이다. 서울 지역은 인허가 절차를 간소화하는 방안을 내놓았고, 새 정권 관련 안전진단 완화 등의 추가 정책에도 관심이 쏠리는 중이다. 이에 재건축과 재개발, 리모델링 사업이 최대 혜택을 누릴 것이라는 전망이 지배적이다.

윤지해 수석연구원은 “재개발, 재건축, 리모델링 사업 추진이 예상되는 물건에 관심을 가져야 한다”고 말했다. 특히 정부와 지자체의 규제 완화(용적률, 기부채납 등)로 10년 내 자산 가치의 업그레이드가 예상되는 서울과 1기 신도시의 준공 후 20~30년 된 10층 이하 중저층의 구축 주택 또는 아파트가 장기적으로 우호적이라는 설명이다.

고종완 원장은 “한강변에 위치한 재건축단지로서 앞으로 5,000~1만가구 이상의 대규모 통합 재건축이 추진되는 단지가 최대 유망 투자처로 부상할 것”이라면서 “용적률과 층고제한 완화, 개발이익이 극대화될 것”이라고 전했다.

이 외에 리모델링이 추진되고 있는 서울과 수도권 지역의 구축 아파트 등도 리모델링이 추진될 경우 자산가치 상승이 기대된다고 덧붙였다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 1월호>'에 게재된 기사입니다.

김민정 기자 minj@fntimes.com

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