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전문가칼럼

[부동산 성공노트] 지금, 상업용 부동산을 주목해야 하는 이유

  • 웰스매니지먼트 Vol.193
  • 입력 : 2022-01-05 14:22
  • 수정 : 2022-02-15 14:24
[고종완 한국자산관리연구원장] 지난해 하반기 이후 상업용 부동산에 대한 관심이 달아오르고 있다. 주거용 부동산에 이어 비주거용 부동산 경기가 점차 회복세를 보이면서 오피스텔, 꼬마빌딩 등 업무용 부동산과 상가, 상가건물 등 상업용 부동산이 인기다.

때문에 거래량이 증가하고 수익률도 강보합세로 전환됐다. 코로나 팬데믹 이후 위축됐던 상업용 시장이 되살아나고 있다는 얘기다. 지난해 3분기 상업•업무용 부동산 거래량은 3년 만에 10만건을 돌파하고 수익률도 상승으로 전환하는 지역이 늘고 있다.

하지만 중심상권의 매매수요와 자산가치만 움직일 뿐 아직은 높은 공실률과 상권별 온도차가 심해 전체시장의 본격적 회복을 점 치기는 어렵다. 과거경험을 보면 주거용 부동산 활황기 다음에는 상업용 부동산시장으로 전문 투자자와 시중부동자금이 이동했다는 점은 긍정적이다.

상업용 부동산 거래 상승세… 수익률도 좋아져

2021년 2분기 상업용 부동산 거래금액은 13조 8,411억원, 거래건수는 4,991건으로 전분기 대비 각각 20~40%씩 증가한 것으로 드러났다.

권역별로는 중구․종로구인 CBD권역이 프라임 오피스 수요에 따라 대형 규모 거래량이 늘었다. 예컨대, 종로구 관철동 31빌딩, 포레스트빌딩, 중구 정안빌딩, 중구 남대문로 대우재단빌딩 등이 매매됐다.

강남․서초․송파 등 GBD권역 상업용 부동산 거래도 호조세가 이어졌다. 영등포구, 마포구인 YBD(영등포, 마포구)권역은 사상 최대규모 거래로 전분기 대비 큰폭 상승했다.

여의도동 오투타워는 3,360억원, 엔에치농협캐피탈빌딩 1,176억원, 마포 동교동 엠베서더호텔도 2,430억원에 각각 거래됐다. 따라서 상업용 부동산의 성공적인 투자를 원한다면 다음의 5가지 비법을 꼭 기억해두자.

첫째, 상업용 부동산의 미래전망은?

비교적 밝을 것으로 전망된다. 부동산 경기가 고공행진하고 시중 부동자금이 이동하면서 상가, 꼬마빌딩 등 상업용 부동산도 회복될 공산이 커 보인다. 주택시장에 비해 상대적으로 저평가됐다는 분석이다.

앞으로 더 오를 가능성이 크다는 기대감이 확산되고 있다. 부동산이 가지는 인플레이션 헤지 기능과 경기회복에 대비한 1석3조의 효과를 노리고 투자하는 사람이 늘어날 것으로 보인다.

‘투자수익률 자본수익률+임대수익률’인데, 미래의 자산가치는 상승기대감에 무게가 쏠린다.

둘째, 상권분석과 입지선택의 기준은?

상가투자의 수익률을 지속적으로 확보하고 안정적인 수익을 가져오기 위해서는 상권분석과 입지선택이 무엇보다 중요하다. 해당 상권이 활성화되고 상권 내 입지에 맞는 업종이 입점해야 한다.

상업입지는 주거지처럼 쾌적하고 편리하다는 요인과는 전혀 다르다. 배후인구, 유동인구, 접근성과 가시성이 몹시 중요한 포인트가 된다.

상권 발달 요인으로는 상가입지가 주 동선에 가로로 길게 뻗어 있는 상가와 출근길 상권보다 퇴근길 상권이 더 유리하다. 권리금이 없는 상가보다는 권리금이 있는 상가가 더 안전하다는 게 정설이다.

셋째, 상가종류별로 맞춤형 투자방법이 있을까?

근린상가의 경우는 생활권 중심지역이나 아파트의 주 통행로 등 그 지역의 대표상권에 위치해야 한다. 근린상가도 갈수록 대형화, 전문화되는 추세로 역세권, 대로변, 사무실 밀집지역, 대학가나 신도시의 아파트근린상가가 각광을 받고 있다.

단지 내 상가의 경우 인근에 대형할인마트나 백화점 유무, 의류점 등과 같은 중복업종을 피하고 식품점 등의 생활 밀착형을 선택하는 것이 안전하다. 지하층은 식료품․슈퍼마켓, 1층은 제과점․부동산, 2층 이상은 학원․사무실․미용실 등이 적합하다. 또한 세대수에 맞는 적정한 상가 규모를 가지고 주민 이동동선에 위치하는 것이 좋다.

주상복합상가의 경우는 도심지나 중심지에 위치해 교통이 편리하고, 접근성이 뛰어나지만 전용면적 비율이 근린생활시설에 비해 떨어지는 경우가 많으므로 전용률과 분양가, 매매가, 임대가의 고가여부를 미리 확인해야 한다.

넷째, 앞으로 발달이 기대되는 성장 상권은 어디일까?

현재 서울에는 지하철역을 중심으로 약 360개의 역세권 상권이 분포한다. 1차 역세권은 250m, 2차역세권으로 500m, 3차역세권은 1,000m이다. 이는 도시계획과 관련한 기준으로서 상권만을 따로 설정한 개념과 기준은 없다.

그래서 중개 실무적으로는 250~300m, 300~600m, 700~1,000m로 정하는 등 융통성 있게 사용할 수 있겠다. 뉴 알고리즘과 뉴 모델을 창안해 특허기술과 연구 논문 등을 통해 과학적으로 종합분석, 예측한 연구 성과를 소개하면 이렇다. 가장 유망한 상권은 역시 광역 역세권인 홍대입구역, 종각역, 영등포역, 총신대역, 동대문역사문화공원역, 강남역, 신사역, 선릉역, 삼성역 등이다.

다음으로 상권 발달력이 뚜렷한 강남구청역역, 잠실새내역, 석촌역, 서울대입구역, 대방역을 꼽는다. 그리고 현재는 작은 역세권이지만 장차 상권 활성화가 예상되는 문래, 망원, 상봉, 응암, 망원, 길동, 방이 역세권도 확장력은 높다고 하겠다.

다섯째, 상업용 부동산에 투자 시 유의할 점은?

입지에 따라 투자가치나 임대수익에 큰 차이가 나는데, 상권이 활성화된 곳이라면 안정적인 임대수익 확보는 물론 자산가치 상승이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있다.

장사가 잘 되지 않아 임차인이 너무 자주 바뀌거나 임대료 연체가 발생한다면, 그리고 공실 후 새로운 임차인을 빠르게 확보하지 못할 경우 손실이 불가피해진다. 관리비 등 기타 부대비용도 수시로 발생한다는 점도 기억해야 한다.

상가운영자의 관리능력과 상가조합의 운영실태도 점검해야 한다. 미래의 수익을 총합하는 내재가치를 따져보고 상권의 미래가치를 분석하는 지식과 정보는 필수가 됐다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 1월호>'에 게재된 기사입니다.

고종완 한국자산관리연구원장

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고종완 한국자산관리연구원장

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