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부동산 이슈

[주목 이 지역] 잠실진주·둔촌주공·이문1,3구역…서울 핵심 재건축·재개발현장 직접 가보니

  • 웰스매니지먼트 Vol.198
  • 입력 : 2022-06-07 16:03
일반분양이 차일피일 미뤄지며 예비 수요자들을 애태우고 있는 서울 내 알짜 재건축·재개발 사업장들. 분양만 되면 월등한 가치가 기대되는 것이 사실이다.

이에 일반분양을 둘러싼 여러 문제점은 잠시 미뤄두고, 실거주 차원에서 각 현장을 직접 찾아 해당 단지들의 생활편의성·교통접근성 등 주변 환경을 토대로 해당 단지들의 사업성을 분석해봤다.

둔촌주공 ‘올림픽파크 포레온’

올해 재건축 시장에서 여러 의미로 가장 큰 화제를 모으고 있는 둔촌주공아파트. 단지명을 ‘올림픽파크 포레온’으로 교체한 이곳은 단군 이래 최대규모 재건축으로도 불리는 사업지로, 예정 공급 가구 수만 1만 2,032가구 규모인 ‘미니 신도시’급 단지다. 일반공급 물량을 따져봐도 4,786가구 규모로 최근 서울에서 공급되는 단지 중 가장 큰 규모다.

한참을 걸어도 끝이 보이지 않을 정도로 거대한 규모 자체가 둔촌주공아파트의 가장 큰 장점 중 하나다. 이 정도 규모의 매머드급 단지가 들어서는 것만으로도 주변의 교통·생활 인프라 강화를 기대할 수 있는 부분이다.

5호선 둔촌동역에서 내려 조금만 걸으면 거대한 존재감이 드러나는 둔촌주공아파트. 단지의 규모 덕분에 9호선 둔촌오륜역과 중앙보훈역도 단지를 넓게 둘러싸고 있어 말 그대로 ‘트리플 역세권’이 자동적으로 형성되는 환경이다.

단지 크기가 워낙 크다 보니 중심부에서부터 걸어서 이동하려면 생각보다는 시간이 걸리겠지만, 인근 공인중개업소 관계자들은 버스 등 다른 대중교통이나 도로교통도 많아 이러한 단점은 해결될 수 있을 것이라고 귀띔했다. 단지는 올림픽대로와 중부고속도로, 서하남 나들목 등이 인접해 있는 교통의 요지 가운데 하나다.

단지 안에 초등학교와 중학교, 고등학교 등이 모두 포진해 있고, 송파구의 대표적인 학원가인 방이동 학원가가 가까운 점은 학부모 수요자들의 눈길을 끌 부분이다.

서울 3대 업무지구에 속하는 여의도와 광화문까지 지하철 9호선, 5호선을 통한 용이한 접근이 가능하고, 강남의 경우에도 2호선 환승으로 빠르게 접근할 수 있다.

이문1·3구역 재개발

지하철 1호선을 타고 의정부 방면으로 올라가다가 외대앞역에 내리자마자 만날 수 있는 이 단지들은 분양을 앞둔 서울 재개발 단지 중에서도 빠른 속도로 주목받고 있다.

이문1구역은 39개동, 전용면적 33~114㎡, 2,904가구 규모 중 조합원·임대물량을 제외한 803가구가 일반분양에 나올 예정이다. 1호선 외대앞역과 신이문역이 직선거리 500m 내에 위치해 있으며, 인근에서 청량리역 개발 사업이 진행될 수 있어 가치가 더욱 오를 전망이다.

이문1구역 바로 앞에 위치한 이문3구역도 이문1구역의 장점을 공유한다. 강북 최대어 중 하나인 이문3구역은 총 4,321가구 규모로 공급 예정이다. 단지의 특징은 3-1구역, 3-2구역을 고밀도와 저밀도 개발로 동시에 진행하는 ‘결합 재개발’ 방식을 채택했다는 점이다.

이문1구역이 외대앞역과 ‘인접’했다면, 이문3구역은 말 그대로 외대앞 역에서 ‘나오자마자’ 만날 수 있다. 대단지 특성상 일부 동호수가 역에서 다소 멀어질 수 있다는 특성을 감안하더라도, 이 단지는 대부분의 동호수가 모두 역세권이 될 수 있는 입지를 갖췄다. 특히 GTX-B, C 노선이 청량리역을 거치게 되면 단지 일원이 향후 수도권 교통의 중심지가 될 것이라는 기대도 있다.

단지들의 또 다른 장점은 다양한 주변 인프라다. 대표적으로 단지와 맞닿아있는 한국외국어대학교를 비롯, 경희대학교와도 인접해 있어 전월세 수요도 많다.

주변에 이문초등학교와 홍릉초등학교, 경희고등학교 등 다른 학군도 풍성한 편이다. 대학가가 형성돼 있다 보니 생활인프라도 다양하며, 이경시장 등 재래시장도 역 앞 건널목을 건너면 바로 진입할 수 있었다. 경희의료원과 삼육의료원 등 의료기관이 가까웠던 것은 덤이다.

이문1구역 단지에서 조금만 걸어가면 천장산 등산로와 더불어, 유네스코 세계문화유산에 등재된 조선 경종의 의릉도 자리하고 있다.

문화재로 지정된 곳이니만큼 인근의 자연경관도 비교적 잘 보존된 상태로, 최근 주거시장 트렌드로 떠오르고 있는 숲세권·공세권 아파트에도 해당되는 셈이다.

잠실진주아파트 ‘잠실 래미안 아이파크’

잠실에서 17년 만에 나오는 신축 아파트로 주목을 끌고 있는 ‘잠실진주아파트’는 2,678가구 중 819가구의 일반분양을 예고한 상태다. 서울 지하철 8호선 몽촌토성역을 나오자마자 잠실진주 공사 현장의 넓은 펜스를 만날 수 있다.

기존에도 1,507세대의 대단지였던 이 아파트는 지어진 지 40년이 훌쩍 넘은 아파트다. 삼성물산과 HDC현대산업개발의 시공을 통해 지하 3층~지상 35층 총 23개동이 들어설 예정이다.

지난해 하반기 일반분양을 예정했으나, 분양가 문제가 발목을 잡으며 해가 넘어갔다.

지하철 8호선 몽촌토성역이 바로 옆에, 9호선 한성백제역이 약 300m 거리에 위치해 있다. 2호선 잠실역까지도 1km 내외이며, 단지에서 롯데월드타워를 조망할 수 있다.

길 하나만 건너면 올림픽공원이 있는 숲세권 아파트인 동시에, 방이초등학교·중학교와 잠실고등학교 등이 가까운 학세권 아파트이기도 하다. 롯데타워와 석촌호수 등 생활 인프라가 이미 풍성하게 갖춰진 점 역시 장점으로 꼽힌다.

무엇보다 이 단지는 강남은 물론 하남과 분당 등 미래 가치가 높은 지역과도 교통이 발달해 있어 그 가치가 높다는 평이 많다. 현재 인근 단지인 잠실리센츠는 25억원대 이상의 높은 호가를 형성하고 있다.

잠실진주재건축이 완료만 된다면 이를 넘어서는 호가가 형성될 수도 있다고 인근 공인중개업소들은 점치고 있다.

잠실 인근 A 공인중개업소 대표는 “잠실에 이 정도 규모의 대단지가 들어오는 것 자체도 오랜만이고, 주변을 잠깐만 둘러봐도 인프라가 다 갖춰진 장소 아니냐”며 “특히 평수나 건폐율 등을 고려하면 아주 쾌적한 환경이 만들어질 가능성이 높고, 향후 송파구 대장 아파트로도 떠오를 수 있다고 본다”고 단언했다.

다만, 단지의 입지와 장점으로 인해 분양가 또한 높은 수준에서 형성될 수 있다는 점은 주의해야 할 부분이다.

A 공인중개업소 대표는 “잠실진주는 숨은 보석 같은 게 아니라 대놓고 당첨이 확정된 복권 같은 지역”이라면서도, “조합원들이나 투자자들도 그 사실을 알고 있기 때문에 거의 전쟁 수준으로 경쟁이 벌어질 것이라고 보면 된다”고 말했다.

본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 6월호>'에 게재된 기사입니다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com

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