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부동산 이슈

[부동산 성공노트] 부동산정책 변화와 양극화, 어떻게 대응할까?

  • 웰스매니지먼트 Vol.198
  • 입력 : 2022-06-08 14:45
[고종완 한국자산관리연구원장] 윤석열 새 정부 시대를 맞아 부동산시장은 폭풍전야의 분위기다. 정책방향이 180도 바뀐데다 주택시장은 뚜렷한 양극화 현상이 나타나고 있다.

재건축과 강남고가아파트는 신고가를 경신하는 반면에 강북외곽, 수도권 일부 지역은 하락세가 뚜렷하다. 예들 들면 반포래미안, 압구정현대아파트는 대형 위주로 5~10억 이상 뛰고 있고, 화성동탄, 인천청라·송도, 안양인덕원의 중소형아파트는 3~4억씩 빠지고 있는 것이다.

1기신도시 재건축대상 아파트도 예사롭지 않다. 새 정부의 특별법 제정 소식에 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 모두 기대감에 매물이 자취를 감추고 급등조짐이 역력하다. 시장은 혼란스럽고 참여자는 혼돈스럽다. 지방도 사정은 비슷하다. 천안·아산지역은 오르고 대구, 광주광역시는 내리고 있다.

현금부자는 고가대형아파트·무주택자는 빌라구매에 주력 중

지난 4월 주택거래량을 보면 아파트보다 다세대·연립주택·빌라 거래량(64.8%)이 절대적 우위를 점하고 있는 것으로 조사됐다. 빌라거래 비중이 최고치로 서울지역 평균 아파트 한 채 가격이 12억 7,722만원, 빌라가격은 3억 4,697만원이다.

현금부자는 고가대형아파트를, 무주택서민은 미친 전셋값 때문에 값싼 빌라구매에 주력하고 있음을 알 수 있다. 한마디로 2022년 5월 부동산시장은 거래절벽 속에 지역별, 규모별, 상품별, 가격대별로 양극화가 더욱 심화되고 있다는 분석이다.

왜 이런 현상이 나타나는 걸까? 이유는 3가지다. 하나는 과거경험으로 볼 때 집값이 상승에서 하락국면으로 전환하거나, 부동산 경기사이클이 변동할 때 흔히 목격되는 과도기적 현상이다. 또 하나는 정권교체로 정책기조가 변화함에 따라 매매심리와 시장흐름이 급변하고 있다는 의미다.

끝으로 미국발 금리인상, 글로벌 인플레이션, 환율급등, 실물경기위축, 금융시장불안, 부동산고점인식과 버블붕괴우려 등으로 혼란스런 장세를 연출하고 있다. 때문에 부동산시장 참여 주체들 간 셈법이 다르고, 수요자는 입장에 따라 시장흐름에 과연 어떻게 대응해야 할지 갈피를 잡을 수 없는 불안 심리로 요동치고 있는 것이다.

윤석열 정부, 집값 잡기 위해 각종 규제 완화 예고

그렇다면 부동산경기는 중장기적으로 어떤 흐름이 예상되고, 새 정부의 부동산정책은 무엇일까?

먼저, 부동산경기전망 내지 시장흐름의 예측이다. 국내주택경기는 지난 2014년부터 본격 상승(강남은 2013년)하고, 과거 경기변동상 5~7년 상승하면 4~6년간 하락하는 소위 10년 주기설(9~12년)을 감안할 때 올해는 7년째 올랐다. 고점국면에 진입한 것으로 추정된다. 경기 사이클과 거품축적, 금리추가인상, 대출규제, 환율급등 등을 종합하면 수급요인을 빼곤 상승요인보다는 하락요인이 더 우세한 편이다.

다음으로 윤석열표 부동산정책의 기조 내지 방향성이다. 지난 5월 3일 대통령직인수위원회는 ‘윤석열 정부 110대 국정과제’를 발표했다. 공급확대와 주거안정실현, 부동산 세제개선, 주택금융과 대출규제 등 4개 분야다. 집값 상승을 자극하지 않는 전제하에 각종 규제를 완화해 부동산시장을 정상화하겠다는 의지를 담았다.

먼저, 주택공급확대 250만가구 공급을 위한 장기로드맵을 마련하기로 했다. 재건축 초과이익환수제, 안전진단 등 정비사업 규제를 합리적으로 풀어 민간 공급을 촉진하고 1기 신도시 특별법을 제정해 10만채 이상을 공급하는 방안이다.

또 5월 11일부터 다주택자에 대한 양도세 중과(현재 최대 75%) 완화를 1년간 한시적으로 시행한다. 다주택자 중과세 문제는 원점에서 재검토키로 했다.

당장 올해 공정시장가액비율과 공시가격을 조정해 종합부동산세 부담을 낮추는 한편 중장기적으로 종부세와 재산세를 통합, 개편키로 했다. 예컨대, 주택을 2년 이상 보유하고, 5월 10일 이후에 잔금을 치르거나 등기 이전을 하는 다주택자는 양도세 중과 배제 혜택을 받을 수 있게 된다.

다주택자는 1년간 중과세율을 적용받지 않고 최고 45%의 기본세율로 주택을 처분할 수 있게 된다. 주택을 3년 이상 보유했을 경우에는 장기보유 특별공제를 통해 양도 차익의 최대 30%까지 공제를 받을 수도 있다.

보유세 과세 기준일인 6월 1일 이전에 잔금 청산을 마칠 경우 종합부동산세 등 보유세 부담도 낮출 수 있다. 현행 소득세법은 2주택자에 대해서는 양도세 기본세율(6∼45%)에 20%p를, 3주택자에는 30%p를 더해 지방소득세 포함 최고 82.5%를 세금으로 내야 한다

여기에 새 정부는 생애 최초 주택 구입자에 대한 주택담보인정비율(LTV) 한도를 현재 60∼70%(규제지역 기준)에서 80%까지 늘린다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 유지한다.

현재 투기지역과 투기과열지구의 LTV는 40%, 조정대상지역의 LTV는 50%로 묶여 있지만, 이를 지역과 무관하게 단일 적용하겠다는 것이다. 다만 LTV 완화는 시장 상황과 DSR 안착 여건 등을 고려해 추진한다.

임대차 3법은 시장 혼선을 최소화하는 선에서 개선한다. 또한 균형 개발을 위해 광역급행철도(GTX) 등 교통망 확충으로 수도권 30분, 메가시티 1시간, 전국 2시간 생활권을 조성할 계획이다.

향후 무주택자는 청약통장·현금부자는 중소형 빌딩에 주목할 만

그렇다면, 새 정부 정책변화와 양극화현상에 대응하는 최적화된 해법은 뭘까?

무주택자는 청약통장과 종자돈을 활용할 필요가 있다. 신규분양아파트 청약과 3기신도시 사전청약이 최고, 최선이다. 빌라투자는 서울도심권, 재개발추진지구, 신설역세권, 발달상권의 인접지역, 재건축대상아파트 부근에 대지지분 20㎡ 이상의 빌라를 매입하는 것은 권할 만하다.

실수요자로 5억~10억 가량 여유자금이 있다면 이미 오를 대로 오른 고가 아파트 보다는 단독, 다가구, 상가주택, 대형빌라에 관심을 두는 것이 필요하다. 서울에서 주목할 지역으로는 양재시민의 숲에서 매산로 주변, 송파 방이역, 용산 후암동·청파동, 종로구 삼청·관철동 일대를 주목할 필요가 있다.

또, 10억~15억 이상 거액의 현금부자라면 상가주택, 상가건물, 중소형빌딩이 제격이다. 요즘 대세로 떠오르는 용산역, 신용산역, 삼각지역·효창역, 안국역(인사동), 을지로3가역, 종로3가역(세운지구) 잠실새내역, 방이역세권을 각각 추천한다.

서울지역에서 9억원 이하 슈퍼아파트를 찾기를 원한다면 AI 빅데이터 아파트 추천앱 ‘살집팔집’에서 맞춤형으로 골라준다.

예컨대 봉천동 현대, 상계동 중계센트럴파크, 전농동 우성, 불광동 북한산힐스테이트3차, 신내우디안2단지를 선택하길 바란다.

본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 6월호>'에 게재된 기사입니다.

고종완 한국자산관리연구원장(한양대 부동산융합대학원 특임교수)

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고종완 한국자산관리연구원장(한양대 부동산융합대학원 특임교수)

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