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[재테크 톡톡] 상속받은 농지, 절세하는 방법 있을까?

대한민국은 약 3년 뒤 초고령 사회로 접어들 전망이다. 그렇게 되면 경제활동이 느려지고 노동력도 부족한 사회가 된다. 초고령 사회로의 진입은 국가 전체적으로도 문제지만, 농촌의 현실을 더욱 암담하게 한다.

농촌의 고령 인구가 줄어들면 그에 따라 상속을 받는 농지도 점점 많아지지만, 대를 이어 농사를 짓는 사람은 점점 줄고 있기 때문이다.

그렇다면 농사를 짓지 않는데도 부모님의 사망으로 농지를 상속받게 될 경우의 세금은 어떻게 될까. 부모 세대가 8년 이상 농사를 직접 지은(양도소득세 감면 요건 충족) 이후 받은 상속농지에 대한 세금 이야기를 해보자.

상속 농지 1년 이상 자경하면 양도세 면제… 3년 내 팔아도 감면

상속받은 농지의 자경기간을 계산할 때는 자녀(상속인)가 상속받은 농지를 1년 이상 계속해 농지소재지에 거주하면서 자경하는 경우 부모(피상속인)가 취득해 자경한 기간을 경작기간에 포함시켜 계산한다.

예를 들면, 부모님이 7년을 경작하시고, 상속 받은 자녀가 1년 이상 경작하게 되면 다른 요건을 충족하는 경우 이 농지를 팔 때 양도소득세를 감면 받을 수 있다.(감면한도는 세액이 1년에 1억원, 5년 내 2억원)

이 때 상속개시일 이후부터 양도일까지 기간 중 어느 시기라도 불구하고 1년 이상 계속해 경작한 경우라면 부모님의 자경기간과 통산이 가능하다. 반드시 상속받자마자 연속해서 또는 3년 이내에 상속인이 경작해야 하는 것은 아니다.

상속받은 농지를 경작하지 않는 경우라면 상속받은 날로부터 3년 내 양도하면 부모님이 농사지은 기간을 인정받을 수 있다. 즉, 부모님이 8년 이상 농사를 지은 경우 자녀가 농사를 전혀 짓지 않아도 상속 받은 날로부터 3년 내에 팔게 되면 양도소득세 감면을 받을 수 있다.

또 상속개시일로부터 3년 이내 택지개발지구 등에 지정돼 협의매수나 수용되는 경우에는 3년이 경과한 이후에 양도하더라도 피상속인의 자경기간을 통산할 수 있다.

이 때 ‘상속받은 날’이란 상속 등기를 한 날이 아니라 실제로 부모님이 돌아가신 날을 이야기 한다. 간혹 부모님이 돌아가신 지는 오래 전인데 등기를 최근에 하고 감면 요건이 되는 지 물어보는 경우가 있는데, 상속받은 경우는 모든 것이 상속개시일, 즉 돌아가신 날이 기준이다.

상속 후 5년 경과 시 비사업용 토지에 해당돼 세금 부담 커져 ‘주의’

간혹 부동산등기특별조치법에 의해 등기원인이 매매 또는 증여인 경우라 하더라도 사실상의 취득원인이 상속인 경우에는 상속받은 것으로 보고 위 규정을 적용받을 수 있다. 그러나 상속인이 비거주자인 경우 2013년 2월 14일 이전까지는 동일하게 적용됐지만, 그 이후에는 감면규정이 적용되지 않는다.

상속받은 농지를 3년 이내에 팔 수 없고 이미 5년이 경과해 버린 경우에는 일반세율에 10%를 가산해서 계산하는 ‘비사업용 토지’에 해당해 세금부담이 클 수도 있다. 부모님이 8년 이상 경작하신 농지라도 이미 주거·상업·공업지역 내 소재하는 농지는 비사업용 토지에 해당되며 상속개시일 이후 5년 이내 양도해야 사업용 토지로 인정받을 수 있다.

다시 말해 주거·상업·공업지역에 편입되지 않은 경우에는 상속받은 지 5년이 지나서 팔아도 8년 자경에 대한 양도소득세 감면받지 못하고 비사업용 토지에도 해당되지 않지만, 도시지역뿐 아니라 읍면지역이라도 주거·상업·공업지역에 편입된 토지는 양도소득세 감면도 받을 수 없고 상속받은 지 5년이 경과하면 비사업용 토지에도 해당된다.

또, 농지를 감면받기 위해서는 양도 당시 반드시 농지 상태로 존재해야 한다. 모든 감면요건을 충족하더라도 양도 시점 현재 잡종지 상태이거나 주차장으로 사용되는 등 농지가 아니라면 감면받을 수 없다는 사실도 명심해두자.


본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 7월호>'에 게재된 기사입니다.

[최성출 최&정&안 세무회계 세무사]

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